【業界出身者監修】不動産ファンドに転職するためには? 求人/中途採用/面接/年収を解説

【業界出身者監修】不動産ファンドに転職するためには? 求人/中途採用/面接/年収を解説
監修
森 大輔
早稲田大学卒業後、KPMGグループに新卒で入社。 その後、みずほ不動産投資顧問株式会社などの不動産ファンドにおいて、ホテル・オフィス・レジデンスのファンドレイズ業務に従事、またブティック系FASにおいて国内M&Aアドバイザリー業務も経験。 リメディ参画後は不動産ファンド業界やM&Aファームの採用支援に従事。

目次

未経験から不動産ファンドに転職するための5つのポイント

【業界出身者監修】不動産ファンドに転職するためには? 求人/中途採用/面接/年収を解説

不動産ファンドの仕組みを理解する

足許、多くの国で金融緩和が行われ、世界的に長期的な金利低下が継続する中で、日本も含めて世界の投資家は預かる資金を投資・運用し、収益を上げていかなければなりません。

そのような投資対象としては、株式、債券等、様々な金融商品がありますが、不動産も金融商品としての顔を持っています。株式が配当、債券が利払いといった収益が得られるのと同様に、不動産を所有しテナントに賃貸することで賃料という収益が得られるのです。

こういった収益を得ることを目的とする不動産(収益用不動産)は、他の金融商品同様、売買取引が行われています。リーマンショックが生じた2008年は著しく取引量が低下しましたが、2013年以降、不動産売買取引は安定的に推移しており、コロナ禍以降も年間5兆円程度の売買取引が行われる活況な市場です。

その売買市場でもっとも不動産を売買しているのが不動産ファンドです。不動産ファンドは、投資家から出資してもらった資金等を基に不動産を取得し、テナントに賃貸することで収益を上げ、投資家にリターンを分配します。複数の投資家から出資してもらうことで高額な不動産に投資することも可能で、豊富な資金を基に多様な不動産へ分散投資することも可能です。

REITの仕組みを理解する

不動産ファンドの仕組みの特徴として、ヴィークル(器)があることが挙げられます。投資家から出資した資金を基に不動産を取得・運用することだけを目的とするものですが、ヴィークルによって投資家は直接不動産に投資するのと同じメリットが享受できます。

ヴィークルには様々なものがありますが、その内の一つがREITです。REITとは不動産投資信託を意味する「Real Estate Investment Trust」の略称で、投資法人とも言います。

REITは、個人の投資家も含めた不特定多数の投資家を対象としており、投資信託及び投資法人に関する法律に定められる投資証券を投資家に発行して資金を調達します。投資家は、出資した分の持分を投資口として保有することで、不動産から得られる収益を持分に応じて得ることが出来ます。

REITの最大の特徴は、発行する投資証券を上場させることが可能である点です。上場することで、上場株式と同様に、投資家は市場取引によって保有する投資口の売買がいつでも可能になります。

上場リート以外にも私募リートもあり、REIT全体で日本国内において100近いREITが運用されています。

Excel・Wordのスキルを高める

不動産ファンドに転職するにあたって、求められるビジネススキルとして、「正確な数字を算出する能力」と「ものごとを文書で正確に伝達する能力」が必要です。

不動産ファンドは、数千億円に至る高額な不動産の売買・運用、資金の調達を行います。不動産価値の算定に際しては、得られる賃料や運用に係る費用等、多くの項目を基に計算し、価格を精査します。少しでも誤りがあれば、正しい計算が出来ず、不動産ファンドにとって損失を与えるようなミスも起こる可能性があります。

そのようなミスを回避する基本的なスキルとして、Excelに習熟することが重要です。多くの不動産ファンドでは、Excelを使って計算モデル作成等を行っていますが、転職を検討するに際して、少なくとも基本的な数式や簡単な計算モデル等は作成できるようにした方が良いでしょう。

また、不動産ファンドでは、契約書作成や投資家への報告資料作成等、様々なドキュメンテーション業務があります。取引相手や投資家へ、不動産ファンドの考えを正確に伝達するためには、的確な文書作成能力が必要です。基本的には、どの不動産ファンドもWordを用いますので、しっかり機能を把握していると良いでしょう。

Excel・Word以外にもPowerPointもある程度の習熟が必要ですが、不動産ファンドでは何よりExcel・Wordを多用します。転職を検討するに際しては、この2つのスキルを高めていくことが大切です。

不動産ファンドへの転職実績豊富な転職エージェントに出会う

不動産ファンドは、不動産と金融という2つの領域を掛け合わした専門性の高い業界ですが、不動産ファンドで働く殆どの人が、他業種から転職で入った中途採用です。不動産ファンドの各ホームページを見ても、採用のページから採用試験を申し込む不動産ファンドはそれほどありません。

そのため、不動産ファンドへの転職を検討するに際して重要なのが、転職エージェントの存在です。特に、不動産ファンド業界への転職実績が豊富な転職エージェントに相談することをお勧めします。自分の今までのキャリアを振り返って、スキルや強みを棚卸し、不動産ファンドで働くにあたってどのような業務が親和性が高いのか、検討することが重要です。

特に、転職エージェントの中には、実際に不動産ファンドで働いていた方もおり、それぞれの不動産ファンドにおける業務内容はもちろん、各社の特色や社風、将来性等について深く理解しています。未経験から不動産ファンドへ転職を検討される方は、どのような業界か分からないと思いますので、より不動産ファンドの業務に精通したエージェントに転職の相談をすることが大切です。

高年収の不動産ファンドはどこの会社?

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不動産業界屈指の高年収である不動産ファンド

不動産業界は、デベロッパーや仲介会社、プロパティマネジメント会社等、様々な業種に広がった業界です。不動産ファンドも、不動産業界の中の一つですが、不動産ファンド業界の特徴は、不動産業界の中で唯一、不動産と金融、2つの領域にまたがった業種です。金融業界は年収が高いことで知られていますが、不動産ファンドも不動産を金融商品として取り扱うため、不動産業界の中では屈指の高年収業界です。

不動産ファンドは中途採用で転職する人がほとんどなので、一概には言えませんが、20代~30代の担当者レベルで600万円~1,200万円、40代以上の部長・本部長等の管理職レベルで1,200万円~2,000万円の年収が見込まれます。

最も年収が高い外資系不動産ファンド

 

外資系不動産ファンドは、海外投資家の資金を基に不動産へ投資します。投資対象とする不動産は、世界各国の不動産に投資するファンド、日本の不動産に特化したファンド等、様々です。

コロナ禍においても、日本の不動産は金融商品として高い利回りが得られる投資対象として、外資系不動産ファンドは積極投資を行っています。外資系といっても、日本の不動産に投資する外資系不動産ファンドで働く大半の人は日本人です。現状、人材の積極採用を行っている外資系不動産ファンドも多く、転職のチャンスは大いにあると思われます。

また、外資系証券会社の投資銀行やPEファンドと同じように、外資系不動産ファンドは、不動産ファンド業界の中でも特に年収が高いことが特長です。担当者レベルで1,000万円を超えるのはもちろん、部長レベルで2,000~3,000万円、さらなる実績を残せば5,000万円以上の年収も可能です。

なお、外資系だと英語が必須のように思われがちですが、働いている人は日本人が多いので、必ずしも英語が必須というわけではありません。

日系の不動産ファンドではメガバンク系、財閥系のファンドがお勧め

日系の不動産ファンドは、母体とするスポンサーによって、様々な系列に分かれます。総合不動産デベロッパーや総合商社をスポンサーとする財閥系のファンド、メガバンクをスポンサーとするファンド等、日本の大企業がスポンサーとなっている不動産ファンドは投資・運用する不動産の金額も非常に高額なため、年収も高い水準になっています。

財閥系ファンドやメガバンク系ファンド等の不動産ファンドでは、担当者レベルで600万円~1,000万円、部長以上の管理職で1,200万円以上の年収が見込まれます。

一方で、大企業をスポンサーとしない独立系の不動産ファンドは、財閥系ファンドやメガバンク系ファンドと比較すると年収は低い水準になっています。

日系の不動産ファンドは、外資家不動産ファンドに比べると年収は下がりますが、日本企業の色合いを強く持っていますので、外資系不動産ファンドに比べるとワークライフバランスへの配慮や、雇用面でも高収入で定年まで勤務することが可能等、高収入で安定的に働きたい方に向いている職場になります。

不動産ファンドの面接を通過する方法3選

不動産ファンド業界で活かせるスキルを整理しよう

不動産ファンドは新卒採用がほとんどなく、中途からの転職面接で採用されます。中途採用がほとんどということは、いま不動産ファンドで働いている人も、最初は異業種からの転職です。不動産ファンド未経験の方でも、自分が社会人になってからどのようなスキルを身につけてきたか、面接前にしっかりと棚卸しして、不動産ファンドで活きるスキルが何か、しっかりと把握して面接に臨むことで不動産ファンドへの転職は可能です。

不動産ファンドは不動産と金融、2つの業種にまたがった業界なので、それぞれの業種に関する知識・経験は転職しても大いに活きるスキルです。不動産業界から不動産ファンドに転職を検討している場合、仲介会社出身者であれば売買取引を通じて培った人脈が不動産ファンドのアクイジション業務で活かせますし、プロパティマネジメント会社出社であれば、不動産建物管理に関する知識が不動産ファンドのアセットマネジメント業務に活かせます。

金融出身者は、銀行出身者であれば不動産ファンドのデット調達業務で経験が活かして将来のCFOへのキャリアップを狙えますし、証券会社出身者であればIRやエクイティ調達、投資家対応業務等で知見を活かすことが出来ます。

また、不動産ファンドは概ね10名程度~100名程度の小さな組織で数千億円の不動産を運用しますので、一人ひとりの役割・裁量が大きいこともあり、社内での円滑なコミュニケーションが重要です。そういう観点から、知識や経験といったハードスキルのみならず、オープンな姿勢やチームワーク、傾聴力といったソフトスキルも重要です。

今までの職歴の中で成し遂げてきたことから、自身のスキル・強みを洗い出し、不動産ファンドのどの業務に活かすことが出来るのか、整理しましょう。

これまで関わった不動産の情報を整理しよう

不動産ファンドへの転職者の中では、やはり不動産業界からの転職が多い傾向にあります。不動産ファンドの収益は不動産から得られる賃料のみですので、不動産への知識は最重要です。

不動産業界出身者に対する面接では、今まで関わってきた不動産に関する知識をどの程度体系的に頭の中で整理しているか、質問してくることが多々あります。不動産ファンドでは、オフィスビル、賃貸マンション、ホテル、物流施設、商業施設等、様々なアセットタイプを投資対象とし、対象エリアも日本全国を投資対象とすることが少なくありません。不動産に関する多くの情報を体系的に整理する必要があります。

例えば、仲介会社出身者は売買市場で最もホットなアセットやエリア、利回り感、売買坪単価、強い買い手候補等、不動産ファンドのアクイジション業務に活かすことが出来る情報を習熟しています。また、プロパティマネジメント会社出身者であれば、エリアごと、アセットタイプごとの賃料目線や賃料坪単価、不動産ごとのリーシング状況等、アセットマネジメント業務に活かすことが出来る知見があります。培ってきた知識を一度すべて整理し、自分の頭の中で分類して面接に臨むことで、面接官に対して数字を根拠とした論理的な意見を述べることが出来ます。

面接に臨んでは、今まで得てきた不動産に関する情報を整理し、特に数字(利回り、売買価格、賃料目線等)をしっかり述べながら自分の考えや意見を伝えると、高評価につながることが多いです。

応募する不動産ファンドの情報を集めよう

不動産ファンドの採用情報

不動産ファンドの採用は、中途採用がほとんどで、各社のホームページで採用ページがないことが多いです。不動産ファンドへの転職活動を開始する場合、まずは、不動産ファンド業界に転職実績豊富な転職エージェントに現在の募集採用状況についてヒアリングするのが良いでしょう。

未経験から不動産ファンドへ転職を検討する場合、まずはファンドの規模にこだわらず、幅広に募集情報を集めることが大切です。年齢や希望する年収等にもよりますが、未経験でも不動産ファンドでの業務に活かすことが出来るスキルがあれば、まずは面接することを申し出るファンドも数多くあります。

他業種であっても、自分が培ってきたスキルが、不動産ファンドのどの業務に活かすことが出来るのか、不動産ファンドが求めるポジションの業務と自身のスキルを睨め合わせて、最も自分の専門性が高まるポジションへ応募することが重要です。不動産業界での人脈や仲介経験があればアクイジション、不動産管理に長けていればアセットマネジメント、銀行・証券等の金融経験があれば資金調達業務等、まずは自分の知見が活きるポジションへ応募することが肝要です。

なお、不動産ファンドによっては、3~5年でジョブローテーションを行うファンドも多くありますので、中長期的に幅のあるキャリアを形成することも可能です。

不動産ファンドの最新ニュース

不動産ファンドの転職においては、そのファンドの至近の不動産取得動向 や投資クライテリアをしっかり把握した上で面接に臨むことも重要です。不動産ファンドは上場リート以外、プレスリリースの公表等が行われていないことが多いため、なかなか情報の入手は難しいですが、ホームページや新聞、雑誌、不動産鑑定会社や信託銀行が定期的にWeb公表しているマーケットレポート等から、最近の不動産売買状況等を知ることが出来ます。

不動産の売買取引を積極的に行っている不動産ファンドは、それだけ業務も多忙ですが、自身の成長機会に恵まれることを意味します。不動産ファンド業界でのキャリア・年収アップを狙っている方は、活発な不動産売買取引を行っている不動産ファンドに転職するのがベストでしょう。

不動産ファンドの求人について

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不動産のファンドの業務内容とは?

不動産ファンドの業務は不動産の取得・運用に係るフロント業務、不動産の取得の資金を調達するファイナンス業務、その他バックオフィス業務等、多岐にわたります。不動産ファンドは原則、不動産から得られる収益でファンドとしての収益性が決まりますので、収益性の高い不動産を取得するアクイジション業務、取得した不動産の継続的に収益最大化を目指して運用するアセットマネジメント業務は、不動産ファンドの業務の中でも重要な役割を担っています。

アクイジション

不動産ファンドの収益の基となる不動産を取得する業務です。大きく3つの業務フローに分かれます。まず、不動産ファンドの投資方針やクライテリアに合致する不動産を探し出すソーシング業務です。仲介会社等からの不動産持ち込み案件を中心に売却不動産の探索を行いますが、仲介会社出身者であれば培った人脈を活かして有益な不動産売却情報を取得することが可能です。

取得検討可能な不動産があった場合、次のフローはデューディリジェンスとバリュエーションです。不動産ファンドは不動産を金融商品として見ているので、対象不動産の遵法性について外部のエンジニアリングレポートを取得し調査します。同時に、不動産から得られる収益を算定し、期待される利回りを基に不動産価値の算定を行います。

遵法性に問題なく、不動産保有者と売買価格でも折り合いが出来れば、契約締結に向けたエグゼキューション業務です。売買契約や信託契約等、様々なドキュメンテーションを相手先とやり取りし、契約を固めていく業務です。

アクイジション業務は、不動産ファンドの業務の中でも、最も人気のある業務であり、正確な業務遂行と幅広な人脈構築が求められます。その分、実績を積んでいくことで不動産ファンド業界でのキャリアアップを最も図りやすい業務と言えるでしょう。年収面でも、取得実績を積めばインセンティブ報酬が与えられる不動産ファンドも多く、最もやりがいのある業務です。

アセットマネージャー(期中管理)

アクイジションが取得した不動産から得られる収益を継続的に最大化していく業務がアセットマネジメント業務です。不動産は経年とともに劣化するので修繕や更新等の費用がかかってきます。また、テナントの退去が発生することで賃料減少による収益力低下という事態も想定されます。

アセットマネジメント業務は、賃料を継続してしっかりと確保できるようプロパティマネジメント会社と連携してリーシングを行うとともに、建物維持に係る修繕等の計画を定めて建物の維持管理を行う等、期中における不動産の管理全般を行います。アセットマネジメント業務を適切に行わないと、不動産取得時に見込んでいた収益性が下がってしまい投資家の期待を裏切ることになり、最終的に不動産を売却する際の売却価格も低下してしまいます。期中運用を通じて収益性を高めていくことが求められる重要な業務です。その為、予算の策定や毎月の不動産収益の確認、プロパティマネジメント会社との綿密な連携等、きめ細やかな業務品質が求められます。

その他ミドル、バックオフィス

アクイジションやアセットマネジメント以外には、不動産取得の資金調達を行うデット調達担当、投資家へのレポーティング等を行う投資家対応業務が不動産ファンドの業務では挙げられます。デット調達担当は、銀行と折衝し不動産取得のための資金をノンリコースローンで調達するのが主な役割です。また、投資家対応はエクイティ調達業務として、日本・海外の投資家からの出資を集めて資金調達を行います。不動産ファンドとしての収支状況や投資不動産の収益等について定期的に伝えることでファンドの状況を説明し、リレーションを構築していくコミュニケーション能力が求められます。

他にも、不動産ファンドの経理業務やファンド組成時の後方支援、コンプライアンス担当、労務・人事等の労総務業務等の管理部門もあります。

不動産ファンド業界からのキャリアパス

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独立系から財閥系のファンドへのステップアップ

不動産ファンド業界は、業界内での転職が多く行われています。主に、年収 やポジションのアップを図って、違う不動産ファンドへ転職する事例が非常に多いです。不動産ファンド業界でどのようにキャリアアップしていくか、一概には言えませんが、年収面では独立系から財閥系、そして外資系へ転職する例が多いです。

独立系不動産ファンドの魅力は、ベンチャー気質も多分に持っている点で、意思決定の速さやファンドとしての機動性の高さが挙げられます。一方で、年収面では財閥系や外資系不動産ファンドに比べて水準が下がることがあります。

独立系不動産ファンドでしっかりと実務経験を積み、知見を拡充した後、より年収の高い財閥系不動産ファンドへ転職することで、転職先のファンドでも即戦力として働くことが出来、更なるキャリアップを図ることが可能です。

財閥系のファンドから外資系不動産ファンドへのステップアップ

財閥系の不動産ファンドの特長は、日本の大企業をスポンサーとする不動産ファンドである点で、安定的に長く働けることが挙げられます。特に、デベロッパー系や商社系は、スポンサーが開発する不動産を不動産ファンドが継続的に取得することが出来るので、ファンドとしてもしっかりと規模拡大することが出来、定年まで高い年収で働くことが可能です。

一方で、大企業がスポンサーなので、部長や本部長まではキャリアップできる ものの、取締役以上はスポンサーからの出向者で占められることもあり、一定以上でポジション・年収が高止まりすることも多いです。

その為、財閥系不動産ファンドで責任あるポジションを勤め上げた後は、更なる年収アップを目指して、外資系不動産ファンドに転職する方も多いです。転職先で一層の成果を挙げることで別の外資系不動産ファンドからヘッドハンティングされることも可能で、培った知見と人脈を活かし、数千万円単位の年収を獲得することが出来ます。

不動産ファンド業界からその他業界へキャリアパス

不動産ファンド業界は、他の業種と比べても相対的に年収が高い為、不動産業界を離れて他業種に転職する方は非常に少ないです。一方で、安定的な収益が得られる不動産ファンドを新たに立ち上げるプレイヤーは増加傾向にある為、転職ポジションも増えている傾向にあります。

より年収の高いPEファンドや外資系不動産投資銀行に転職する方も少数いますが、ほとんど多くの方が不動産ファンド業界で自分のキャリアを形成しています。外資系不動産ファンドでは、ヘッドハンティングが数多く行われており、実績の知名度のあるプレイヤーが高収入で転職しています。

不動産という金額規模の大きいダイナミックな金融商品を動かす不動産ファンドは、年収・待遇・仕事のやりがい、いずれの観点からも非常に魅力的な業種と言えるでしょう。

不動産ファンド業界で活かせる資格

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持っておきたい資格3選

宅地建物取引士

宅地建物取引士(宅建士)は、毎年20万人近い受験者が受験する、不動産取引業には欠かせない人気の高い国家資格です。四肢択一式の筆記試験が50問主題され、年度によって異なりますが、概ね7割程度の正答で合格となります。

宅建士は、不動産取引の専門家として、日常生活においても、不動産売買の取引や賃貸物件の契約時等で重要事項の説明時に登場し、馴染みがあるかもしれませんが、不動産売買を行う不動産ファンドにおいても、重要な資格として位置付けられています。宅建業法に基づき、不動産の売買等、不動産取引を行う会社は、従業員5名につき、1名以上の宅建士の設置が義務付けられているからです。

宅建士は「不動産に関するプロフェッショナル」としての資格ですので、取得することで不動産に関する一定以上の知識を証明することができます。不動産ファンドへの転職を検討される方は是非取得したい資格で、その後のキャリアップ・年収アップにもつながります。不動産ファンドでは、概ね7~8割の社員が保有しているイメージです。

なお、宅建士の資格を取得せずに不動産ファンド等に転職した場合、転職先が宅地建物取引業に就いていれば、試験申込等を通じて5問免除されて受験することが可能になります。不動産ファンドへ転職する前に資格取得できなくても、転職後に有利に資格取得できます。

不動産証券化マスター

不動産証券化協会認定マスターは、社団法人不動産証券化協会が実施している資格制度で、不動産証券化の専門家に相応しい知識とスキルを習得していることを社会的に証明する資格です。

資格取得までの流れは大きくコース1、コース2に分かれており、毎年5月中旬頃から申し込み開始し、6月~11月までWeb講義を受講し、11月にコース1の試験が行われます。その後、コース1の合格者のみ、1月から3月までコース2のWeb講義が行われ、レポート課題の提出やスクーリング、確認テストを経て5月に修了となります。資格取得に至るまでの過程で、不動産と金融の両方における高度な専門知識を身につけることが出来ます。

不動産証券化協会認定マスターは、不動産ファンドが行う不動産の証券化業務において必須の資格ではありませんが、多くの不動産ファンドが登録する総合不動産投資顧問業者の登録申請において必要な「判断業務統括者」の要件の一つとして、不動産証券化協会認定マスターの取得があり、不動産ファンドにおけるマスターの地位は高まっていると言えるでしょう。不動産ファンドへ転職し、重要な意思決定ポジションにキャリアアップしていきたい人には必須の資格です。

簿記2級

企業経営についての基本的な知識の証明となる簿記2級の取得は、不動産ファンドへの転職においても有利となる資格の一つです。ビジネスパーソンとしての必須ともいえる資格ですので、取得しておいて損はありません。

不動産ファンドの経理業務は、信託銀行等の経理業務の委託先と連携しながら業務を行うことが多く、一般企業の経理業務とは業務内容が異なりますが、簿記の知識の有無は経理処理の正確性に大きく寄与しますので、不動産ファンドの経理業務に転職を検討している人は資格取得をお勧めします。

また、経理業務だけでなく、アクイジションやアセットマネジメント、資金調達業務等、不動産ファンドはどの業務も様々な社外関係者と仕事を進めていきます。

投資家から大きな金額を預かり、高額な不動産を取得・運用するわけですから、基礎的な知識の証明として取得することでビジネスの様々な局面で活用できます。

持っていると有利な資格2選

一級建築士

不動産ファンドでは、建設設計・設計監理の業務経験のある一級建築士の資格取得者を採用するファンドが多く散見されます。主に、不動産ファンドが保有する不動産の大規模改修や建て替え、それに伴う予算の策定、工事進捗管理等、不動産から継続して収益をあげていくための修繕・更新計画をプロデュースするコンストラクションマネジメント業務を担います。

最近、不動産ファンドの中では、こういったコンストラクションマネジメントの部署を新たに立ち上げるファンド等もあり、一級建築士が不動産ファンドで活躍する場は非常に広がりを見せています。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産に関する国家資格のトップライセンスであり、不動産の適正な価値を鑑定評価するプロフェッショナルです。取得までのハードルが非常に高い、難度の高い資格ですので、不動産ファンド業界全体でも資格保有者は概ね1割程度といったところでしょう。

不動産ファンドで不動産鑑定士資格を保有している人は、特に花形部署であるアクイジション業務に就いていることが多いです。不動産鑑定士はその名の通り、不動産が生み出す収益を正確に鑑定し、導かれる不動産価値を算出することが出来ますので、不動産ファンドが取得検討する不動産の売買取引において活躍することが出来ます。

不動産証券化協会認定マスターと同じく、判断業務統括者の資格要件で もあるので、不動産鑑定士を取得することで、不動産ファンドで責任あるポジションにキャリアップすることが可能です。

 

 

 

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