【業界出身者監修】不動産ファンド会社一覧/転職/外資系/中途採用/評判を解説

不動産ファンドは外資系、独立系、国内デベロッパー系、金融系等、様々な不動産ファンドが存在します。不動産ファンド業界への転職の検討をする際は、自身のキャリアを棚卸しし、どのような特徴を持った不動産ファンドが自身が描くキャリアビジョンにマッチするのか、しっかりと検討することが必要です。

外資系不動産ファンド

ブラックストーン・グループ

ブラックストーン・グループは、米国の投資ファンド運用会社で、現在日本の不動産への大口投資で最も名高い外資系不動産ファンドの一つです。世界的な金利の低下が継続する中で、外資系不動産ファンドは日本の不動産への積極的な投資を行っていますが、ブラックストーン・グループの旺盛な投資は目を見張るものがあります。

2020年の大型不動産都市取引ランキングでは、上位10位までの取引のうち、1位（集合住宅220棟3,000億円）、3位（集合住宅18物件1,100億円）、9位（物流施設4棟550億円）を占めるなど、不動産売買取引市場におけるプレゼンスは現在最も高いと言っても過言ではありません。

至近の目立った投資案件は近鉄グループホールディングスから都ホテル京都八条等、8物件のホテルを600億円で取得した案件や、大和ハウス工業から物流施設4物件を約550億円で取得した案件等、様々なアセットタイプの国内不動産を取得しています。1,000億円を超える超大型案件としては、2020年に集合住宅220棟を3,000億円で取得しています。本案件は、ブラックストーン・グループが数年前に売却した集合住宅群を買い戻した案件で、それだけブラックストーン・グループとして国内不動産への投資需要が高まっていることを示しています。

また、実物不動産だけでなく、三越伊勢丹ホールディングスの子会社で不動産事業を営む三越伊勢丹不動産の株式買収を行う等、M&Aの方式を通じた不動産事業への積極投資も行っています。

ゴールドマン・サックス・グループ

ゴールドマン・サックス・グループは、米国の一大金融グループで、株式・債券等の取引業務に加え投資銀行業務も行っており、近年は日本の不動産への投資も拡大しています。

2021年11月、ゴールドマン・サックスは組織改編を行いましたが、目的は日本への不動産投資を拡大するための組織改変でした。今後は主に物流施設やデータセンター、オフィス、集合住宅等に積極的に投資を行うことで収益拡大を狙う戦略を打ち出しています。

不動産ファンド事業としてはリーマン・ショック後の2018年から積極的な再展開を行っています。以前は年間500億円程度の投資を行っていましたが、至近では年間2,000億円程度の投資を行っていく目論見です。昨今の投資案件では、約1,000億円弱で横浜のみなとみらいセンタービルを香港の不動産ファンドから取得した例があります。

ラサール不動産投資顧問株式会社

米国の総合不動産会社であるジョーンズ・ラング・ラサールの子会社であるラサール・インベストメント・マネージメントは、世界屈指の不動産ファンドです。ラサール・インベストメント・マネージメントの日本における法人がラサール不動産投資顧問です。

母体となるラサール・インベストメント・マネージメントは、世界17か国24拠点を誇る世界有数の不動産ファンドで、背景とする投資資金は公的年金や企業年金、生命保険、政府系機関投資家等、利回りが低く強い資金を豊富に有しています。世界規模で6兆円は超えるであろう運用資産残高を誇っており、外資系不動産ファンドの最大手の一つです。

日本法人であるラサール不動産投資顧問は、運用資産残高は約95億ドルで、主に先進的物流施設への投資を積極的に行っています。私募ファンド以外にも、2016年には子会社であるラサールREITアドバイザーズを運用会社とする上場リート「ラサールロジポート投資法人」が上場し、私募ファンド・上場リートの運用を行っています。

また、2019年からはオープンエンド型私募ファンドの運用も行っており、低リスクで安定的なリターンを追求するコア投資家からの強い投資需要の受け皿として運用されています。昨年11月に約1,650億円の資産規模に到達しており、2024年までに資産規模3,000億円を目指す方針を掲げており、今後も積極的な投資が予想されます。

CBRE

シービーアールイーは、世界最大手の不動産サービスであるCBREグループの日本法人で、事業用不動産の売買や賃貸、媒介等、様々な不動産サービスを展開しています。大きく5つの事業分野がありますが、インベストメントマネジメント部門として、CBREインベストメントマネジメント・ジャパンがあります。不動産ファンドとして主に物流施設への投資を積極的に行う方針を打ち出しており、2021年中には国内の物流施設10物件に投資をする方針を立てていました。直近の投資案件では、滋賀県湖南市で物流施設用地をCBREインベストメントマネジメント・ジャパンの運用する不動産ファンドで取得しましたが、エクイティ規模が2,000億円に上るファンドで、2022年には約2,800億円の投資を想定する等、物流施設への投資スピードは加速しています。

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金融系不動産ファンド

みずほ不動産投資顧問株式会社

みずほ不動産投資顧問は、みずほ信託銀行をスポンサーとする私募ファンドの運用会社で、2007年に設立されました。業歴は10年以上を数える中で、今までの運用資産残高は累計ベースで1兆円を超える不動産ファンドです。元々は、2002年にシンプレクス・インベストメント・アドバイザーズとして創業して以来、老舗不動産ファンドとして業界の一翼を担っていましたが、2015年にみずほ信託銀行が100％出資し、2018年の商号変更を経て、みずほフィナンシャルグループの唯一の不動産ファンドとして、みずほリアルティONEグループしてリスタートしました。みずほ不動産投資顧問は、持株会社であるみずほリアルティONEの下で私募ファンドを運用する一方、兄弟会社として上場リート、私募リートの運用を行うみずほリートマネジメントがある等、グループとして多様なラインナップを誇るグループになります。グループとしての運用資産残高は約5,000億円になります。

アセットタイプ別では約75％をオフィスが占め、地域別では約63％を東京23区が占めているように、好立地のオフィスへの投資が多くを占めているように見受けられます。近年のトピックスとしては、大阪のランドマーク的存在であるオフィスである大阪国際ビルディングのスマートウェルネスオフィス認証があります。築47年と大分築古の不動産ですが、みずほ不動産投資顧問が設備リノベーション計画を策定・実行したことで年間電気使用量を30％削減を実現したことでスマートウェルネスオフィス認証を取得し、結果として高い稼働率につながるという好運用を行っています。

また、JR東日本グループとの協働で、主に駅近接物件を対象とするJREASTファンドの運用を開始する等、他社グループとの協働を通じた業容拡大も行っている点が挙げられます。

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント

大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは2004年に設立された運用会社で、大和証券グループの不動産ファンド事業を担っています。2つの上場リート（大和証券オフィス投資法人、大和証券リビング投資法人）、3つの私募リート（大和証券レジデンシャル・プライべート投資法人、大和証券ホテル・プライベート投資法人、大和証券ロジスティクス・プライベート投資法人）、私募ファンドの運用を行っており、フルラインナップでの運用を行っています。運用資産残高は至近で1兆円を超え、アセットタイプもオフィスからヘルスケア施設まで、幅広いアセットを扱っています。

2018年3月期までは運用資産残高が約6,000億円でしたが、ここ数年での資産規模拡大は目を見張るものがあります。その一つは、2018年のミカサ・アセット・マネジメントの合併による日本賃貸住宅投資法人の運用開始があります。運用会社を合併することで、その運用会社が運用するリートごと運用残高を増加させることで、急成長を果たしています。数年前にはリートの敵対的買収の話もありましたが、昨今リート業界のM&Aの進展は活発化の様相も呈しており、その一つと言えるでしょう。

国内の証券会社がスポンサーを務めているという点でも、大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは希少性が高く、リートへのエクイティ出資を行う投資家との折衝の点においては、金融系不動産ファンドならではの知見をフル活用することが出来ます。

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デべロッパー系不動産ファンド

三菱地所投資顧問

三菱地所投資顧問は、国内大手デベロッパーである三菱地所の100％子会社で、国内不動産ファンドの中でも屈指の運用会社です。2001年の設立以来、私募ファンドの運用を行っていましたが、2011年から私募リートである「日本オープンエンド不動産投資法人」、2017年から上場リートである「三菱地所物流リート投資法人」の運用を開始しており、私募ファンド、私募リート、上場リートのフルラインナップでのアセットマネジメント事業を行っています。私募リートは国内最大級の規模を誇る老舗私募リートとして業界の一角を占めています。上場リートは三菱地所が開発する物流施設や、外部からの物流施設取得を行う物流施設特化型のリートとして近年急成長しているリートです。

私募リートが投資する不動産の代表的な例としては、大手町パークビルディングや二番町センタービルといった大型オフィスビルのほか、みなとみらいの商業施設であるマークイズみなとみらい等、収益性の高い不動産が挙げられます。私募リートとしての運用資産残高は4,113億円で、国内最大級の私募リートになります。

上場リートは、三菱地所が開発する物流施設であるロジクロスシリーズへの投資を積極的に行う一方で、三菱地所グループ以外からの取得も行っており、グループ内外からの取得という双方向からの取得が可能という点が最大の強みです。グループ外からの物件取得が可能ということは、それだけアクイジションとしての強さがあることが立証されているので、三菱地所投資顧問でアクイジション業務に就けると、スポンサー及び社外という全く異なる相手との交渉が経験できることが興趣深い点の一つと言えるでしょう。

三井不動産投資顧問

三井不動産投資顧問は、日本最大級の総合デベロッパーである三井不動産を100％親会社とする資産運用会社です。国内不動産ファンドとしては設立もかなり早く、1997年に設立されています。私募ファンド事業からスタートしましたが、2012年からは私募リート「三井不動産プライベートリート投資法人」を組成、運用開始しています。三井不動産グループは、オフィスビル、集合住宅、商業施設、物流施設にそれぞれ特化した上場リートがありますが、三井不動産投資顧問が運用する私募リートは多様なアセットタイプに分散投資する総合型のリートで、約3,700億円の資産規模を誇る、国内私募リートの一角を占めています。三井不動産グループの私募のアセットマネジメント事業を一手に引き受ける運用会社と言えるでしょう。

また、運用会社としての運用資産残高も1兆3,000億円を超え、国内不動産ファンドとして最大級の規模を誇ります。代表的な預かり資産としては、六本木の東京ミッドタウンや、ゲートシティ大崎等、収益性の高い不動産の運用を行っています。

また、国内不動産への投資のみならず、2018年からは海外不動産への投資を開始し、海外不動産投資ファンドの組成、運用を開始しています。

トーセイ・アセット・アドバイザーズ

トーセイ・アセット・アドバイザーズは、不動産会社であるトーセイの100％子会社で、

トーセイグループにおける不動産ファンド事業を担う運用会社です。私募ファンドと上場リート「トーセイ・リート投資法人」の運用を行っており、運用資産残高は1兆5,000億円弱を誇ります。内訳としては私募ファンドの運用高が大きく、1兆3,000億円の運用高になります。アセットタイプとしては集合住宅の割合が60％弱、地域別で東京23区が60％弱で、「好立地にある集合住宅」への投資が多いように見受けられます。顧客別運用資産の割合をみると外資系不動産ファンドの投資が85％近い数値になっています。東京23区という好立地にある集合住宅という安定的なアセットの運用高が大きいのは、外資系不動産ファンドからの運用受託が多いことにつながっているように見受けられます。

このように、トーセイ・アセット・アドバイザーズの最大の特徴は、外資系金融機関からの大型運用受託案件を継続的に行っている点です。ドイツの保険機関アリアンツグループの保有する不動産の運用を受託しており、東京23区の築浅の集合住宅を運用しています。また、ブラックストーン・グループからも大型の運用受託を行っており、集合住宅や物流施設の運用を行っています。

昨今の運用資産残高の伸長は著しいものがあります。上場リートの運用を開始した2014年11月期の運用資産残高は2,245億円だったのが、4年後の2018年には6,538億円、更に4年後の2022年には1兆4,994億円と、一躍国内不動産ファンドでは最大級の運用資産残高を誇るまでに成長しています。

コロナ禍の中で国内不動産への投資、特に安定的アセットである集合住宅への投資を積極的に行う外資系ファンドからの数多くの運用受託を行うトーセイ・アセット・アドバイザーズは、今後も運用資産残高の積み上げの蓋然性が非常に高いため、不動産ファンドとしての成長が継続的に見込まれます。

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財閥系不動産ファンド

三菱商事・ユービーエス・リアルティ

三菱商事・ユービーエス・リアルティは、総合商社である三菱商事が51％、UBSアセットマネジメントが49％の株式を保有する運用会社です。設立時期は古く、Jリートの草創期である2000年に設立され、現在は国内最大級の上場リートである「日本都市ファンド投資法人」と、産業用不動産への投資を行う「産業ファンド投資法人」の2つの上場リートの運用を行っており、運用資産残高は1兆5,000億円を超えています。

産業ファンド投資法人は、上場リートの中で唯一の産業用不動産に特化したリートです。物流施設だけでなく、工場・研究開発施設、インフラ施設等にも投資をしており、唯一無二のポートフォリオを構築しているといっても過言ではありません。R&Dセンターやサイエンスセンター、羽田空港のメンテナンスセンター等、収益用不動産として非常に希少性の高い不動産へ投資していることが特徴です。

商社系の不動産ファンドとして一角を占めている三菱商事・ユービーエス・リアルティですが、2022年3月、業界を驚かせるニュースが飛び込んできました。米投資ファンドであるKKRが、三菱商事・ユービーエス・リアルティの全株式を2,300億円で買収するというニュースです。以前から、三菱UFJ信託銀行への売却検討等の報道はなされていましたが、外資ファンドへの売却となり、Jリート屈指の上場リートの運用会社の株主が変わることで、業界に激震を起こしています。

今後、今までの三菱商事・ユービーエス・リアルティの戦略を踏襲しつつも、外資ファンドならではのグローバルのネットワークを活用することで、さらなる資産規模拡大を図っていくことが可能だと思われます。

住商リアルティ・マネジメント

住商リアルティ・マネジメントは総合商社の住友商事を100％親会社とする運用会社で、2007年から営業を開始しています。私募ファンド事業からスタートし、2015年に私募リートである「SCリアルティプライベート投資法人」の運用を開始、2019年に上場リートである「SOSiLA物流リート投資法人」の運用を開始したことで、私募ファンド・私募リート・上場リートのフルラインナップでの運用を行っている数少ない運用会社の一つとなっています。

親会社である住友商事は総合商社ではありますが、もともと不動産事業を祖業とする成り立ちを持っており、会社始まって以来100年に渡るデベロッパーとしての知見・ノウハウが蓄積されています。その一方で、本業である商社事業によってグローバルな数多くの取引先とのネットワークも構築しており、商社とデベロッパー両方のメリットを享受できることが大きな特徴と言えるでしょう。

住友商事の不動産開発事業にフォーカスすると、オフィス、集合住宅、商業施設、物流施設等、幅広い不動産の開発を行っています。有名な不動産を挙げると、みなとみらいのクイーンズスクエア横浜や、辻堂駅にあるテラスモール湘南等が挙げられます。後者は、飲食店や映画館等、300近い店舗が立ち並ぶ大型ショッピングモールで、2011年の開業です。他にも晴海トリトンスクエア等の大型複合型開発事業に強みを持っており、一般的な総合商社のイメージを裏切られる総合不動産デベロッパーとしての顔を持っています。

住商リアルティ・マネジメントは、住友商事グループの不動産ファンド事業を一手に引き受ける唯一の不動産ファンド会社であり、住友商事のサポートを手厚く受けている点も大きな特徴と言えるでしょう。

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独立系不動産ファンド

霞ヶ関キャピタル

霞ヶ関キャピタルは2011年に設立された事業法人で、不動産コンサルティング事業と再生可能エネルギー事業の二本柱を軸に事業展開しています。そもそもは2011.3の東日本大震災後、被災した宮城県仙台市のショッピングセンター事業を開始したのがスタートですが、その後ショッピングセンターの屋上に設置した太陽光パネルでの自然エネルギー事業、マンション開発のコンサルティング等、様々な事業展開を行っていく中で、2018年にマザーズ上場を果たす等、急成長する事業法人と言えます。

不動産に係る事業としては、物流事業、アパートメントホテル事業、ホテルファンド事業等を展開していますが、最近急成長で拡大しているのが物流施設事業です。特徴としては、昨今増加する冷凍食品ニーズに応えるようなコールド型倉庫の開発への注力、自動倉庫設備を設置したオートメーション型倉庫の提供、市街化調整区域での開発等、独自のコンセプトをもって事業展開を行っています。事業参入したのは2020年夏と後発ですが、現状で10案件、約700億円規模を手掛けている等、そのスピードは目を見張ります。

直近のトピックスとしては、霞ヶ関キャピタルは三菱HCキャピタルとJVを設立し、物流施設を開発していくことに合意したことが報道されています。三菱HCキャピタルが開発資金として300～500億円を拠出し、ノンリコースローンと組み合わせて規模は2,000億円になる見込みです。

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