【業界出身者監修】不動産ファンドの年収は？/転職/外資系/未経験/中途採用/評判を解説

本記事では、不動産ファンドの年収について取り上げます。世の中の全業種の中でも、トップクラスの年収を獲得することが出来る不動産ファンドですが、高年収の背景や内情、不動産ファンドへの転職状況等についてまとめています。

不動産ファンドは自身のキャリアアップ、年収アップが可能な業種と言えるので、興味がある方は他業種からでも門を叩いてみるのはいかがでしょうか。

不動産ファンドの年収帯

不動産ファンドが高年収の理由は？

不動産ファンドは、不動産に関わる様々な業種の中で、特に年収が高い業種であることが特徴です。そもそも、不動産に関わる仕事は非常に多岐に渡る仕事があります。例えば不動産開発を行う不動産デベロッパーや、設計・施工するゼネコンやハウスメーカー、建設された不動産を販売する販売会社、賃貸・管理を行う賃貸仲介会社や不動産会社等、更地から消費者の手に渡るまでの流れの中で、多くの企業が存在します。そのような不動産業界の中で、なぜ不動産ファンドは年収が高いのでしょうか。

それは、金額規模の大きい不動産の資産運用を責務として行うことで、その対価として金額規模の大きい収益を挙げることが出来るからです。そもそも、不動産が他の商品・サービスと比較して最大の特徴は、商品としての金額が非常に大きいことが挙げられます。人間の生活に不可欠な衣食住の中でも、圧倒的に高額の商品と言えるでしょう。不動産ファンドは、投資家からの資金等を基に、しっかりとしたリターンが出来るよう金額規模の大きい不動産を取得し、運用し、売却します。その過程の中で、報酬として、扱う不動産の金額に見合った報酬を得ています。

また、私募ファンドであれば、有期限のファンドが多いので、取得～運用～売却の数年間のサイクルでの収益のみですが、ゴーイングコンサーンである上場リートや私募リートは、永続的な報酬の獲得が可能です。それだけ、安定的に高い年収を維持できる可能性も高いということになります。

このように、不動産ファンドは高年収が魅力的な業界ではありますが、逆に言えば、高い年収を得られることの裏返しとして、それだけ投資家からは着実なリターンを高いレベルで求められていることの証左ということです。不動産は金額が高額な上に、政治・経済の世界情勢、天災等リスク、至近では終わりの見えないコロナ禍等、様々な外的要因に適切な対応をしていかなければなりません。

外資系不動産ファンドの年収水準は？

高年収が期待できる不動産ファンドの中でも、やはり外資系不動産ファンドの年収は、業界一の水準を誇ります。いまコロナ禍の中で、日本の不動産の最も強い買い手は、間違いなく外資系不動産ファンドです。世界的な低金利が続く中で、グローバルな運用資金を潤沢に持つ外資系不動産ファンドは、高い利回りが確保でき、安定的な収益が期待できる日本の不動産に引き付けられています。特に、コロナ禍の中では、物流施設や賃貸住宅等、安定的なアセットタイプが嗜好されていますが、最近では復調しつつあるホテルにも食指を伸ばす外資系不動産ファンドもあります。

金融でも名高いゴールドマン・サックスは昨年11月に、日本の不動産への投資を強化すべく体制を強化しています。至近で売買マーケットで名前が頻繁に挙がるブラックストーン・グループは、コロナ禍の中でも3,000億円規模の賃貸住宅投資や、電鉄系のホテル数百億円の取得を行う等の報道がなされています。また、巣ごもり需要が高まる中でEC拡大を背景に需要が強い物流施設については、ラサールやCBRE、プロロジス他、多くの外資系不動産ファンドが参入し、激烈な開発競争を繰り広げつつ日本の不動産への投資意欲が過熱しています。

こういった外資系不動産ファンドは、本国から求められる高い不動産取得目標を達成するべく、日々過酷な業務が行われていますが、その分、年収は不動産ファンドの中でも最高級です。それぞれの不動産ファンドにもよりますが、概ね担当者レベルで1,000～2,000万円で、マネジメントポジションは2,000万円以上から、場合によっては5,000万～1億円もあり得ます。

収益性の高い不動産をどれだけ取得・運用できるのか、本国からの高い要求に対してしっかりと応え、日々英語でレポーティングを行う等、強いハードワークと高いプレッシャーへの対応が求められます。また、結果主義の外資系不動産ファンドですので、年収の内訳もボーナスの占める比率が高いため、年度によっては年収が大きく低下することも想定されます。求められる水準をあまりにも満たせない場合は解雇されることもあり得ますので、経験・知見だけでなく、タフさを求められる不動産ファンドと言えるでしょう。

財閥系不動産会社の年収水準は？

外資系不動産ファンドに年収の水準では負けますが、日系の不動産ファンドも他の業種と比較すると、高い年収を誇ります。特に、財閥系の不動産ファンドは、そのネーミングバリューや企業安定性から、高い年収を長期にわたって安定的に獲得できるのが特徴です。

日系不動産ファンドの例を挙げると、デベロッパー系では三菱地所投資顧問や三井不動産投資顧問、東京建物不動産投資顧問等、商社系では住商リアルティ・マネジメントやダイヤモンド・リアルティ・マネジメント、丸紅アセットマネジメント等が挙げられます。こういった不動産ファンドは、スポンサーである親会社のクレジットが非常に強いため、投資家からの信頼も高く、資金調達面でも非常に有利な条件が可能で、効率的なファンド運用が出来ます。また、取得・運用する不動産も、親会社の開発した不動産を不動産ファンドで取得・運用することが可能なため、不動産ファンドとしての規模成長が確約されていると言っても過言ではないでしょう。

他にも、巨大な金融機関をスポンサーとするみずほ不動産投資顧問や大和リアル・エステート・アセット・マネジメント等、デベロッパー系の不動産ファンド同様、非常に強いクレジットを持つ不動産ファンドも数多く存在します。

こういった日系の不動産ファンドの年収は、概ね担当者レベルで600～1,500万円で、マネジメントポジションは1,500～2,000万円といった水準です。外資系不動産ファンドと比較すると下がりますが、とは言っても他業種と比較すれば非常に高い年収です。また、長期安定的な不動産ファンドの運用の観点からは、外資系不動産ファンドと比較しても優位に立てる点が多くありますので、長期にわたって高い年収を獲得できる不動産ファンドと言えるでしょう。

独立系不動産ファンドの年収水準は？

日系の不動産ファンドの中には、独立系の不動産ファンドも数多くあります。財閥系の不動産ファンドと異なり、不動産開発を行って安定的に不動産ファンドへ不動産売却を行う親会社を持たない為、独立系の不動産ファンドは財閥系の不動産ファンドと比較して、安定的な成長という観点では負けるもしれません。不動産ファンドとして成長していくためには、より取得・運用する不動産の発掘・獲得に全力を注がなければならず、激しいファンド間の競争の中で、収益性の高い不動産を取得するのは困難な時代と言えるでしょう。

その背景から、年収面では、財閥系不動産ファンドの水準には及ばないファンドが多く、担当者レベル600～1,000万円、マネジメントポジションは1,000～1,500万円といった水準です。

ただ、独立系不動産ファンドは、言ってみればベンチャー企業の気質・性質を多分に有している為、業務は多忙な反面、社員一人一人の裁量は大きく、幅広かつ多様な経験を積むことが出来ることが最大のメリットです。監修者の知己の中にも、別業界から独立系不動産ファンドに30代半ばで転職した際、年収500万円の担当者として入社した方がいますが、数年で財閥系不動産ファンドへ転職し、その後大手金融機関にキャリアアップを果たして年収を3倍近く上昇させています。

独立系不動産ファンドで最も著名なところではケネディクスが挙げられますが、会社としての実績はもちろん、社員の仕事における戦闘力も非常に高く、不動産ファンド業界でも一目置かれる人材を輩出する企業と言えるでしょう。

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不動産ファンドの年収帯

外資系不動産ファンドは基本的には経験者採用

不動産ファンド業界の中でも最も高年収の外資系不動産ファンドが求める人物像はどのようなものでしょうか。基本的に、海外を本拠とするグループの日本における不動産投資・運用チームが外資系不動産ファンドですので、人材を育成するという考えはあまり持っていないファンドが多いです。海外のトップマネジメントから指示される日本の不動産の投資目標に向けて結果を出さなければならず、中期的に人材を育成していく余裕はありません。不動産ファンド業界の中でも実力のある人材が切磋琢磨している競争の激しい世界と言えるでしょう。

とは言え、外資系不動産ファンドにも、他業種等から入社して働いている人材もおります。そういった人材の共通点としては、高学歴で地頭が良い人材が目につきます。不動産ファンドの仕事は正確な数字を扱う緻密さや、投資家や銀行の取引相手等と円滑に業務を推進するコミュニケーション能力、ファンドの立ち上げやクロージング時の連日深夜までに及ぶ過酷な業務に耐え得る心身両面におけるタフさ等、ソフトスキルの面において様々な能力が求められますので、学び続けることを厭わない性格の持ち主は活躍する土壌が広がっています。

また、他業種の中では、大手不動産会社で不動産のプロとして鍛えられた人材や、メガバンクで不動産ファイナンスの担当窓口として活躍していた人材は、外資系不動産ファンドに転職しても比較的短時間でキャッチアップし、主力として活躍している人材がおります。また、英語がビジネスレベルで習得できる人材が求められていることは言うまでもありません。

英語がビジネスレベルであることが外資系不動産ファンド入社へのカギ

外資系不動産ファンドに未経験で転職を希望する場合のカギは、やはり英語力と言えるでしょう。海外に居を構えるトップマネジメントへのレポーティングは、原則英語でやり取りを行う外資系不動産ファンドが殆どです。巷間、外資系不動産ファンドは日系企業よりも上下関係が厳しいといったことも聞かれますが、確かに社員が出す成果に対する評価決定権は日系企業よりも強いように感じます。トップマネジメントとしっかりとしたリレーションを構築するには、当然ながら英語力は大事な要素です。

また、同様に社内資料も原則英語資料が殆どですので、作成・読解ともに英語を多用します。特に、不動産の取得について意思決定を諮る投資委員会は英語で行われることが多いですが、取得する不動産についてしっかりと説明するには英語力が必須です。外資系不動産ファンドで運用部門を希望するのであれば、そこまで英語力を求められることはないかもしれませんが、投資部門を希望する方は、ビジネスレベルでの英語力をブラッシュアップできるよう日々努めることをお勧めします。

外資系不動産ファンドではExcel処理能力も重要

外資系不動産ファンドでは英語が必須であると述べましたが、もう一つ、必須なテクニカルスキルを挙げると、Excel習熟が挙げられます。

不動産ファンドは、不動産の収益を基に投資家へのリターンを算出し、ファンド運用の全ての数字を計算します。将来にわたる収益のモデルを構築し、正確な数字を求めていかなければなりません。そのためのモデル構築のツールがExcelです。

不動産ファンドによっては、専用のシステムを導入するファンド等もありますが、外資系不動産ファンドではExcelを活用してモデルを作成するところが多いです。特に不動産への投資判断を行うモデル構築は、賃料、利回り目線、投資家へのリターン、見込まれる売却価格目線等、様々な要素をパターン分けして検討し、精査していく必要があります。その際に、多くのシチュエーションを計算していくために、正確なExcel処理能力が求められます。

また、投資部門だけでなく、運用部門においても、ファンド運用におけるキャッシュマネジメントや予算策定、予算実績の差異分析等、様々な場面でExcelを活用して仕事を進めていくことが多いです。不動産ファンド業界だけでなく、全ての業種においてExcelの習熟は必須と言えますが、特に投資家からの出資金を預かり、着実なリターンを出す為の責任重大なファンド運用という観点からは、1円でも間違えない心構えを持ち、ツールであるExcelを使いこなして正確な数字を計算する能力が非常に重要です。

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外資系不動産ファンドの評判

不動産ファンドの中で最も高年収の外資系不動産ファンドですが、やはり仕事は激務です。外資系不動産ファンドは、日本の不動産への投資・運用を担う一拠点として設けられていることが多いですが、本国からは毎年取得すべき不動産の目標を高く掲げられており、とにかく収益性の高い不動産を探し出し、取得しなければならないというプレッシャーが強く、様々な不動産を同時並行で取得検討していくことが求められます。一方で、ファンド運用のためのコストは極力抑えなければならないため、人員数は少人数で絞り込まれた少数精鋭の部隊になっている不動産ファンドが殆どです。少人数で数多くの不動産の検討を行わなければならないのですから、長時間にわたって高品質なアウトプットを出していくことが求められます。昨今の働き方改革の波は、外資系不動産ファンドにも一定の影響は及ぼしている模様で、連日朝まで働き続けるリーマンショック前の状況とは大分変ってきた模様ですが、仕事に対してストイックな姿勢を求められることは変わりません。高年収を獲得できる前提には、能力や経験等もさることながら、肉体的・精神的にタフな業務に耐え得る力を持つことが肝要です。

財閥系不動産ファンドの評判

日系不動産ファンドは、外資系不動産ファンドと比較しても、勤務時間は短い傾向があります。特に財閥系の不動産ファンドはその傾向が強いです。その背景としては、やはり親会社からの労務管理が挙げられます。

昨今の働き方改革推進の波は国内大企業にも影響を及ぼしており、ライフワークバランスを重視する風潮は高まっていますが、日系不動産ファンドは親会社が日本企業ですので、グループ会社の一員として、各社それぞれの働き方改革を推進しています。昨今のコロナ禍の中、在宅勤務制度を積極的に取り入れている不動産ファンドも多く、働き方の自由度は高まっている印象を受けます。

特に、私募リートや上場リートは毎年2回の決算月が決まっており、決算業務の期間は多忙になることが多いですが、それ以外の期間はある程度時間的な余裕を持った業務遂行が可能です。高年収を獲得しつつ、プライベートの時間もしっかり確保できる点からも、人生が豊かになる業種の一つと言えるのではないでしょうか。

独立系不動産ファンドの評判

独立系不動産ファンドは、不動産ファンドの中で最もベンチャー気質が強い不動産ファンドと言えます。財閥系不動産ファンドと比較して、収益性の高い不動産を外部から探し出すことに力を入れているため、労働時間の点からは、外資系不動産ファンド同様、長時間の労働が求められることもあります。ただ、外資系不動産ファンドや財閥系不動産ファンドよりも、これからファンドを大きくしていく、という会社の一体感が醸成されやすく、新しいことをゼロから皆で立ち上げていくことに関心が高い方には、非常にマッチした職場と言えるでしょう。裁量も大きく、一人一人の働きにファンドが大きく左右されるので、やりがいという点でも非常に高いものがあります。

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不動産ファンド業界で年収アップが期待できる資格

一級建築士

一級建築士と言うと、不動産業界やゼネコン、設計事務所、ハウスメーカーといったところに就職しているイメージがありますが、不動産ファンド業界でも活躍の場は非常に大きく、他業種からの転職で年収アップが期待できる資格です。そもそも不動産ファンドは、不動産と金融の2つの業界に跨った業種なので、不動産の知識をベースにしながらも、金融知識をあわせもつ人材が少なくありません。その為、金融・ファイナンスの知識を持っているだけでは、人材としての希少性が出しづらい一方で、一級建築士の資格は人材としての差別化を図れる資格として非常に希少性があります。

実際に、最近では、一級建築士の資格保持者を不動産ファンドが積極採用する例は増えていますし、一級建築士資格保持者を部長級に据えて、不動産の修繕・更新等のコンストラクションマネジメントを担う新部署を立ち上げる不動産ファンドも出てきています。特にESGへの関心が高まっている中、保有不動産のエネルギー効率や環境への貢献等を切り口に、不動産の価値を高めていくことが求められているので、そのような観点においても一級建築士の価値は不動産ファンドにおいても高まっていると言えるでしょう。希少性という観点から、他業種から不動産ファンドへの転職によって年収がアップする可能性は高いと言えますし、入社後もしっかりと実績を積み上げることで、一層の年収アップが期待できる資格です。

不動産鑑定士

不動産鑑定士が働く先としては、やはり鑑定会社や信託銀行が多いと思いますが、鑑定会社から不動産ファンドへ転職する方は非常に多いです。不動産鑑定士が不動産ファンドへ転職した際、最も強みなるのは、やはり不動産の正確な価値算定、バリュエーションがしっかりと出来ることに尽きます。

バリュエーション業務は、取得検討する不動産の価値がどの程度なのか、取得時の計算次第でファンドとしての収益性の全てが確定する重要な業務です。賃料と費用の双方について、現状のマーケットや今後の方向性、テナントの粘着性や利回り感の見通し等、様々な要素を加味して算定することが求められます。不動産ファンドにとって、これから不動産を運用していくための第一歩の重要な役割を担っていると言っても過言ではありません。

そういう点から、不動産ファンドでは、不動産鑑定士資格保持者のバリュエーション能力を高く評価しており、鑑定業務に精通した人材を積極採用している不動産ファンドが多数あります。鑑定会社は、第三者の専門家として不動産の価値算定を行いますが、鑑定会社から不動産ファンドに転職した方の転職理由の一つとして、自分自身が不動産の取得をやってみたい、不動産投資経験を積みたい、という理由が多いのが目立ちます。

また、不動産鑑定士が不動産ファンドに転職する魅力の一つは年収です。鑑定会社と比較すると、不動産ファンドの年収は非常に高いので、年収アップすることで自身のマーケット価値を向上させることが可能であることも転職理由の一つです。

不動産証券化マスター

不動産証券化協会認定マスターは、よくARES（エーリス）マスターと呼称される資格です。不動産証券化協会が実施している資格ですが、不動産証券化の基礎を網羅的に学べる資格です。

国家資格ではありませんが、不動産証券化協会認定マスターは、言わば不動産ファンドにおいて、不動産証券化の基礎知識を保有していることの証左となる資格と言えます。不動産ファンドが跨る二つの業界、すなわち不動産と金融の両方の基礎知識について最低限保有していることを裏付けしてくれる資格として取得している方が多いです。

また、多くの不動産ファンドが登録する総合不動産投資顧問業者の登録申請において必要な「判断業務統括者」の要件の一つとして、不動産証券化協会認定マスターの取得があります。部長以上のポジションを狙っていきたい方にとって、不動産ファンドへ転職し、重要な意思決定を行うためには必須の資格と言えるでしょう。

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不動産ファンドから他業界への転職

不動産ファンドから他業界への転職は容易

一度不動産ファンド業界に転職した方が、他業界へ転職することはそれほど多くはありません。不動産ファンド業界が、不動産と金融の両方を幅広に習得することが出来る上に、高年収を獲得できますので、自身のキャリアや待遇を変えていこうという意識が働きにくいのかもしれません。

一方で、他業界に転職する方の転職先業界としては様々ですが、ポジションアップしていく例が非常に多いです。その背景としては、不動産ファンドにおいて、不動産についてはもちろん、会計・ファイナンス・法務等と、多岐に渡る知見を獲得していることを活かした転職が多いことが挙げられます。

不動産ファンドで働くということは、ファンドを運用することが一つの会社を経営することに似ています。不動産からの賃料収入に限定したビジネスモデルではありますが、どのようにファンドを運用するかということは、会社経営とほぼ同じことです。その為、会社経営に係る全ての知識を習得していくことが可能です。そういう観点から、PEファンド等と同様に、不動産ファンドも「経営の総合格闘技」ということが出来るでしょう。

不動産ファンドに転職する一つのメリットとして、仮に不動産ファンドから離れて違う業種に転職したい、と思った際にも、次につながりやすい経験を積むことが可能であることは、大きな特徴と言えるでしょう。

 不動産デベロッパー

不動産ファンドからの転職先として、不動産デベロッパーへ転職する例があります。不動産ファンドは不動産に係る業務を幅広に行えますが、開発業務は行うことが出来ないため、不動産デベロッパーに転職してエリア開発・都市開発を行ってみたいといった気持ちが芽生えてきた方が、不動産ファンドから不動産デベロッパーに転職することが多いようです。

不動産デベロッパーに転職した不動産ファンド経験者の強みとしては、不動産の仕入れ・販売のルートの豊富さが挙げられます。不動産ファンドは、いま不動産の売買マーケットにおいて、最も強いプレーヤー（高い金額を提示することが出来るプレーヤー）ですので、それだけ不動産売買取引の経験が豊富です。その為、売買仲介や直接の仕入れルート、強い買手候補等、様々な関係者との密接なリレーションを豊富に持っています。こういった業界内のリレーションはその人独自の強みになりますので、不動産デベロッパーに転職した際にも大きな武器として活用することが出来ます。

また、不動産売買取引においては、必然的にファイナンス業務も行いますので、銀行とのリレーションも確実に培えるので、その点も不動産デベロッパーに転職した際に活かすことができる強みとなるでしょう。

不動産管理会社

不動産ファンドからの転職先としては数少ないですが、不動産管理会社への転職も考えられます。不動産管理会社は、不動産ファンドから業務委託を受けて、建物管理やリーシング業務等を行う業界ですが、不動産ファンドにいたことを活かして、不動産管理会社の役員級で転職する事例もあります。

委託元である不動産ファンドとしては、ファンドが望む業務品質について把握している不動産管理会社の方が取引先として好ましいので、不動産ファンド経験者がいる不動産管理会社に業務委託変更するといったことがあるでしょう。不動産管理会社としても、売り上げ向上が見込まれることから、不動産ファンド経験者の採用を行っている会社も多くあるようです。

特に、複数の不動産ファンドを渡り歩いてきた人材は、それだけ不動産ファンドとのリレーションを数多く持っていることになりますので、不動産管理会社に転職することで、転職先の受託実績向上に大きく寄与することが可能です。

不動産クラウドファンディング

昨今勃興している不動産クラウドファンディングに転職する例もあります。不動産を流動化する、という点では、不動産ファンドが行っている事業内容と非常に似ていること、またこれからの業界としての伸び代の大きさへの期待も込めて、不動産ファンドから役員レベルで転職する方もいらっしゃいます。

不動産業界の中でも事業拡大の蓋然性が非常に高い業界ですので、創業メンバーとして参画することで、将来上場した暁にはストックオプション付与され、一財産築くことも夢ではありません。

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