不動産業界に新たな価値を創造し続ける地主株式会社。建物を一切持たず、土地のみに投資を行うという独自の「JINUSHIビジネス」を25年間専業で展開し、これまで存在しなかった「底地マーケット」を切り拓いてきました。長期安定の金融商品を中核に、同社は不動産と金融の境界を越えたユニークなビジネスモデルを構築。その革新性は、2023年のポーター賞受賞という形でも高く評価されました。
今回は、地主株式会社の代表取締役社長である西羅氏にインタビューを実施。同社の創業から現在に至るまでの軌跡、JINUSHIビジネスが誕生した背景と進化、そして次の25年を見据えた展望について、じっくりとお話を伺いました。
建物を持たない戦略の真意、底地という資産のポテンシャル、そして全国各地のテナント企業と築いてきた信頼関係。人材戦略や報酬制度、採用にかける想いまで圧倒的な先見性と一貫した哲学で業界に挑み続ける地主株式会社の魅力に迫ります。
2000年に地主株式会社の創業メンバーとして入社。独自の不動産投資手法であるJINUSHIビジネスの浸透と底地マーケットの拡大に注力。2016年、地主アセットマネジメント株式会社を設立する。2022年に、地主株式会社に戻り代表取締役社長に就任。
千葉大学卒業後、三菱UFJモルガン・スタンレー証券を経て、独立系M&Aアドバイザリー会社のTMAC（現デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社）へ転職。上場企業・PEファンドによる国内外のM&Aに従事。その後、リメディを創業。日本証券アナリスト協会検定会員。
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地主株式会社｜西羅社長のご経歴紹介
リメディ大野不動産会社でありながら建物を一切所有しない独自の戦略をとるのはなぜなのか。ポーター賞を受賞された独自のビジネスモデルの優れた点はどこにあるのか。
その辺りについて、本日は地主株式会社の代表の西羅社長にお話をお聞かせいただけることになりました。
本日はよろしくお願いいたします。
西羅社長よろしくお願いします。
リメディ大野私の方から簡単に西羅社長のプロフィールについてお話しさせていただければと思います。
西羅社長は2000年に地主株式会社の創業メンバーとしてご参画され、東京、大阪、名古屋の営業責任者を歴任されています。
独自の不動産投資手法であるJINUSHIビジネスの浸透と底地マーケットの拡大に貢献されてこられました。2016年には地主アセットマネジメント株式会社の代表取締役にも就任され、地主リートを立ち上げられました。
JINUSHIビジネスが生み出す長期安定のキャッシュフローが不動産金融商品として評価される礎を築かれたと認識しております。その後2022年には地主株式会社に戻られて現・代表取締役に就任されています。
本日は詳しくお話をお聞かせいただければと思っております。
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地主株式会社｜ポーター賞受賞の秀逸なJINUSHIビジネスとは
リメディ大野2023年には権威のあるポーター賞を受賞されたJINUSHIビジネスについてまずはお話しいただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長地主株式会社の西羅です。どうぞよろしくお願いいたします。
先ほどご紹介いただいた通り、当社は2000年にスタートいたしまして、今年で25周年になる会社です。過去20年ほどは、これまでに無かったマーケットを創っていく中で、ほぼ逆風の期間でした。
コロナショックも経て、今では我々の商品の長期安定性、ボラティリティがなく、モニタリングの手間もなく、テナントさんからいただく借地料を長期安定の金融商品として投資家に提供している、このビジネスの手堅さやその将来性がだいぶご理解いただけるようになってきたと思いますし、事業基盤が確立できたと感じています。
西羅社長ポーター賞の獲得を狙ったのは、自分たちだけでJINUSHIビジネスの良さを伝えるには限界があるためです。
マイケル・ポーターさんのマーケティングの権威ある証を獲得することで、光を当てていただき、我々のビジネスの確からしさをより世の中に伝える役に立てばということでトライし、受賞できました。
この数年の中では最も嬉しい出来事で、出張中の車の中で受賞の一報を聞いた時はガッツポーズをしました。
西羅社長しかし、受賞は受賞として、それよりもこのJINUSHIビジネスをさらに広げていき、テナント、事業者の皆様の拠点の拡大の役に立ったり、投資家の皆様の運用の役に立ったり、社会的ニーズのある施設が結果的にできることによって利用者の皆様のお役に立つ、そういう事業をどんどん広げていきたいと考えております。
リメディ大野御社のビジネスモデルがかなりユニークであると認識しておりますので、事業のステップから教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長地主株式会社という社名の通り、建物を持たず土地のみに投資をするというJINUSHIビジネスを行っています。
テナントの皆様からいただく借地料を長期安定の金融商品として投資家の皆様に提供するというビジネスです。
ステップとしては4つあります。まず土地を買う、その土地をテナントさんにお貸しする、借地料が入ってきて金融商品になった時点で土地を売却する、売却先は主にグループで運用する国内唯一の底地特化型私募リート「地主リート」です。ここで投資家の資金を運用しています。この4つのステップで事業を展開している会社です。
リメディ大野このビジネスモデルに至った背景を教えていただいてもよろしいですか。
西羅社長創業者の前社長が、前職で商社の兼松グループの不動産部門に在職しておりまして、そこでの失敗から生まれたビジネスです。
当時建物を作って売上高1兆円超の企業に建物を貸していたのですが、その企業が見事に倒産してしまいました。特定のテナント専用に開発した建物だったため、その後の処理にすごく苦労し、多くの人に迷惑をかけました。
建物を持たず土地だけに投資して、土地だけ貸していたら良かったのではないかというのが、このJINUSHIビジネスが生まれたきっかけです。
リメディ大野これは創業の時からずっとやっていらっしゃるのですか。
西羅社長創業時は自社で投資をしたくても、銀行から融資もいただけないし、トラックレコードもない状態だったので、厳しいものでした。
しかし、他社さんに事業提案として、「土地だけに投資をするのが良いと思いますよ」と提案しておりました。
実際に今あるJINUSHIビジネスとして自社で投資をして商品を作って売却をするということができるようになったのは創業3-4年後からです。
リメディ大野そもそも事業を0から生み出していくということ自体の難しさもあると思いますし、私の認識では当時「定期借地権」を利用した不動産投資機会の提供や借地人とのビジネスを作っていくというところについても、あまり世間で認知されていたものではなかったという認識もあります。
創業の時はすごく大変だったのではないかと思いますが、その時のエピソードを教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長失敗をしたことをきっかけに、これをやってみたらいいのではないかということでまずは始めました。誰もやっていなかったこと、かつ正しいことだと思っていたので、すぐには理解されなくとも地道に理解を広めてマーケットを作っていくことで、「いずれ認められるようになるだろう」という確信・自信はありました。
西羅社長ただおっしゃっていただいた通り、非常に冷たい扱いというか、マーケットが無く、前例もないので「何をやっているのか」という言葉をいただくこともありました。
当時は、土地に他人が権利を持つ建物が載っていると、その土地の価値が毀損しているのではないかと、多くの人が考えていたのです。私たちのビジネスは、建物は収益源であり借地料をいただく原資なのですが、そのことに対する理解は、つい最近まであまり得られていませんでした。
西羅社長今や創業時にはなかった底地のマーケットが、現在10兆円ほどの市場規模にまで成長してきています。
底地を売買するプレイヤーも望む通り増えて、この商品の底堅さは広まり人気商品になっています。
JINUSHIビジネスは、権利は不動産ですが不動産ビジネスと思わず、契約に基づくキャッシュフローを生み出している、つまり金融商品を作っているという感覚で当初から事業を行っております。
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地主株式会社｜在庫リスクなし、高回転型モデルの秘密とは
リメディ大野JINUSHIビジネスを先ほど4つのステップでお話しいただいたかと思いますが、それぞれに沿って仕組み上のポイントや貴社の優位性について、お聞かせいただきたいと思っております。
貴社の用地の取得力については目を見張るものがあると認識しておりまして、そこの用地の仕入の特徴について教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長こればかり25年やっているので現在では仕入に関する情報がスムーズに入ってくるようになっています。
いくつかのパターンがありますが、まずは信託銀行さんや仲介の方から土地情報をいただいて、そこにテナントさんを誘致するというオーソドックスなパターンがあります。
また、最近、最も多いのが、テナントさんから「ここに出店したいのだが、土地が売買対象で、固定資産の土地は買いたくないので地主さんに買って欲しい」というケースです。このケースは非常に多いですし案件化する確率も高いです。
西羅社長これ以外に新規に底地を開発するだけではなく、最近は既存の土地・建物の権利が一体となった施設の土地のみをオフバランスしたいというご相談もあります。財務体質の改善の役割を担えるという点に特徴があり、地主リートの成長とともに安定地主としての当社のポジションが認知され始めた結果、ご相談が増えてきていると感じております。
リメディ大野土地を買える理由についても伺いたいと思っています。地主リートの存在や上場企業としての歴史があることなど形式的なところについては私も理解できる部分があるのですが、例えば土地の所有者にとって貴社に土地を売却されることのメリットを教えていただいてよろしいでしょうか。
西羅社長まず我々は建物を持たないことでスピーディーかつ柔軟に土地の取得に対応できるため、時間や規模の面でのメリットを有しております。
また、他の不動産会社では、例えば20-30億円以上の投資基準があるかもしれませんが、私たちは金額での投資基準は設けておらず、1億円前後の案件もあれば100億円オーバーの案件も幅広く対応可能です。
その土地に合わせたテナントさんを誘致して金融商品をつくれるのであれば全ての土地が投資対象になり得るという、建物を持たないメリットがあるのです。
西羅社長テナントさん側も、当社とは別のところと契約し、借りていた土地が、知らない間に他に貸されたり売られたりして、拠点を失うリスクということを、この20年で目の当たりにされてきました。
そういった中で、底地専業25年の歴史と地主リートを有し、再開発やアップサイドを狙わない安定地主としての当社グループのポジションが、事業者さん側にも使い勝手のいい機能と認識されてきていると思います。
西羅社長これらにより取得の機会は増えています。さらには、（旧社名）日本商業開発の時は、社名から「商業施設しか手掛けないのではないか」という誤解もあったため、地主株式会社に社名を変え、全業種がターゲットになることを社内外に周知した上で営業活動をしています。
この3年で取引テナント数も1.5倍になりました。まだまだやれることがあるので取得機会はどんどん増えています。
きちんとご理解いただければ先ほどの土地のオフバランスも含めて、継続した事業機会が得られると思っています。そのために優秀な方々にどんどんご参加いただいて次の25年の成長を牽引していってもらいたいと思っております。
リメディ大野お話を伺って、長期間しっかりとビジネスとしてやっていらっしゃることで、テナントさんやいろんな取引を重ねてこられた関係者の方々に信頼されているからこそ、インバウンドとも言えるようなお問い合わせの案件が増えているように見受けします。その盤石さを改めて認識いたしました。
リメディ大野土地のポテンシャルや長期需要などの見立てを立てながら、プロアクティブに貴社として仕掛けていく案件もあるように伺いましたが、その辺りの見極めのポイントや、誰がどのような形でその仕掛けをテナントさんも巻き込みながらやっていくのか、この辺りについても教えていただけますでしょうか。
西羅社長私は投資する際に一番重視しているのは、それこそ失敗から生まれたビジネスなので、その時々の失敗経験から同じ失敗をしないためどう対応するかということです。
建物を持たず土地だけに投資をしている時点で大半のリスクは排除できていますが、考え方として、万が一今いるテナントさんがいなくなったとしても他のテナントさんにお貸しできるか、あるいは他に売却できるか、その「土地の流動性」に重きを置いています。
日本全体の人口は減りますが、エリアの人口動向や道路付け、足元の商圏人口を確認しながら、その土地の転用性について検証しています。
リメディ大野用地の取得を担当されている方々がそれぞれの見立てで見つけていくようなイメージなのでしょうか。
西羅社長そこは案件情報として上がってくる中で、先ほどの考えに基づいてこれは見送ろう、これはいいのではないかというやり取りをしながら進めています。
また、自社で整理する物件概要のフォーマットの中に投資のポイントの情報欄があるので、そこの数値などを見ながらいい案件なのか慎重に行くべき案件なのか全員が入口から分かるようになっています。
建物を持たない土地だけの投資判断なので非常にシンプルで簡単です。マーケットを作ることに比べたら、相当業務を単純化できる仕組みが今は出来上がっています。
リメディ大野土地だけではなかった場合は投資を行わないのでしょうか。
西羅社長そういうわけではないのです。誤解されるのですが、更地があちこちにあるわけではありません。現状は違う施設があって、建物を自社で解体をするなり、売主に解体してもらうことで、更地になった土地のみに投資をして、その土地をお貸しするというビジネスです。
西羅社長例えば、企業の寮の跡地や海外に移転するための工場の跡地などが分かりやすい取得事例かもしれませんし、近年では相続税対策で土地が売りに出ることもあります。
また、土地のオフバランスで言うと、東証の要請や財務体質の改善ニーズが背景にあります。今までは土地と建物セットでセール&リースバックすることがオフバランスの主流でしたが、底地のマーケットができたことで土地のみのオフバランスも増えています。
土地のみの場合、建物は売らないのでデューデリジェンスの手間がなく、スピーディーに売れるというメリットがあります。さらに、テナントさんは建物を保有し続けられることで運営の自由度を保ち続けられます。土地だけオフバランスするメリットはいろんな局面で発揮できると考えています。
リメディ大野次にステップの2つ目と3つ目のところについてお話をお聞かせいただきたいと思っていますが、定期借地権で長期の賃貸貸付を結ばれるという理解です。仕入のタイミングからテナントさんはほぼ決まっているケースが多いのでしょうか。
西羅社長これも我々は不動産ビジネスとは考えておらず、契約に基づくキャッシュフローを創る金融商品を作り出しているという発想につながります。
土地を取得する時はほぼ100%テナントさんと契約をした上でスタートしているので、不動産ビジネスとしてみると在庫リスクが全くないビジネスです。これは建物を持たないビジネスと同じぐらい大きな特徴かもしれません。
リメディ大野土地の仕入をされてから、地主リートまたは他の会社様にご提供していく期間についてはどのぐらいでしょうか。
西羅社長大体1年から1年半で仕入から売却に至る短期サイクルのビジネスです。
リメディ大野1年から1年半というのは、どういったことをされる時間なのでしょうか。その時間が必要な理由はどういったところにあるのでしょうか。
西羅社長我々は全く何もしません。テナントさん側で、建物の建築の許認可を届け出たり、着工して建物を建てたりする時間がそれぐらい必要になります。
我々からすると借地料が入ってくるまでの時間が大体半年から1年程度なので、商品サイクルとしては1年から1年半程度という感覚です。
西羅社長当社としては、土地を仕入れる時にテナントさんと契約した時点でもうすることはありません。そういう意味では不動産ビジネスという観点から見ると地味でつまらないビジネスなのですが、我々は金融商品を作っている、契約に基づくキャッシュフローを作っている、それを国内の年金や保険のような資金運用に役立てているというビジネスなのです。
それが結果的にテナントさんのお役に立ったり、テナントを利用される人たちに喜んでいただけることにつながっています。不動産開発ではないので、地図に残る再開発のようなきらびやかなものを望まれる方には全くもってつまらない会社だとも思います。
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リメディ大野お話を伺っていると貴社のリスクとしては、その1年間から1年半の期間における土地の価格変動のリスク程度と思ったのですが、その理解は正しいでしょうか。
西羅社長1年から1年半でハイパーインフレーションが起こり土地の価値が急激に変わるということはないでしょう。また、土地を買う時にテナントと契約をしているので、マーケットがクラッシュして売却できなくなったとしても賃貸収入はあるわけです。そうした点では、投資リスクはほとんどないと言えます。
今までなかった底地のマーケットを創ることができたのでリスクなくできていますが、マーケットがなかった時はもちろん、地主リートが無かった頃も売却先には苦労しました。
そもそもテナントさんも当社が創業間もない頃は一緒に取り組んでくれませんでした。いろんな仕組みを作ることができ事業基盤を確立することができて、これからどんどんアクセルを踏める事業環境にあると思います。
リメディ大野テナントさんとはどのようなところとお付き合いしていくのか、あるいは貴社の方からアプローチしていくのかというところも、このJINUSHIビジネスを成立させるにあたっては重要なポイントという理解でよろしいでしょうか。
西羅社長商品を作る意味でテナントさんはパートナーになりますので、重要です。（旧社名）日本商業開発時代やこの事業をスタートした時というのは、どちらかというとスーパーやドラッグストア、ホームセンターなどの商業施設が中心でした。
今も多いですし今後も伸ばしていきますが、社名変更以後は、例えば、社会的ニーズが高まっている超高齢社会に合わせたホスピスの事業者さんであったり、オフバランスで言うと工場や研究所、これからの時代で言うとデータセンターなども事業機会があるでしょう。
西羅社長多種多様の事業者さんとのチャンスはまだまだありますので、そこには積極的にアプローチをしていきます。
1度テナントさんとお付き合いさせていただくと、JINUSHIビジネスの良さをご理解いただいて、逆にテナントさんから情報をいただけるようになります。1つお付き合いできると、すぐに気づけば10件程度の実績になるという好循環をどんどん増やしていきたいと思っています。
リメディ大野手がけていらっしゃる案件の中でも、リピートという表現が適切かどうか分かりませんが、繰り返しのプロジェクトになっている事例もかなりの割合としてあるのでしょうか。
西羅社長良い場所に拠点をどんどん増やしたい。一方、固定資産の土地は持たずに違うところに資金を有効活用したいが、信頼できない人からは土地を借りたくないテナントさんには、我々の機能をうまく使っていただいています。
専業で25年やっていて地主リートを有しているという安定地主としての安心感に対し、ご理解が深まってきているのではないかと思います。
リメディ大野最後の4つ目のステップのところについてお聞きしたいと思います。視聴者の方々も金融商品のご提供をするという発想や、それについての理解が浅い部分があるのではないかと思っております。
まずは不動産を金融商品として提供するというのは、誰に対してどういう商品としてご提供されているのか、これが投資家のニーズのどういったところに合致しているのか、この辺りについて概要を教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長投資家さんは個人にしてもプロの機関投資家さんにしても投資先に悩まれています。例えば、海外の商品は為替リスクを伴うなどイメージを持ちにくいですが、国内で土地のみである自分がよく使う近所のスーパーなりドラッグストアの土地を持っていて借地料で運用されているというのは投資先としてイメージしやすいのだと思います。
西羅社長そのような分かりやすさがある国内唯一の底地特化型私募リートの中で、国内の年金や保険、事業会社や金融機関の運用資金を担っています。この地主リートは今2,600億円程度の資産規模ですが、3,000億円を通過点に5,000億円以上の資産規模に早期に成長させることを目指しています。
西羅社長コロナショックの時は、ほとんどの金融商品・不動産商品が大きな変動にさらされましたが、当社の商品はむしろ長期安定性が証明されたました。そういう意味では人気商品になってきています。
また、地主リートに我々から売却するのは我々が作る商品の7割程度です。残りの3割はマーケットができたこともあって様々な方々、事業会社さんであったり上場企業のオーナー系の資産管理会社に売却しています。
西羅社長今、建物は建築費や光熱費、人件費のコストアップで収益がどんどん下がっていますが、土地だけだとそこにも影響されず、手間がなく安定しており「是非欲しい」というニーズが高まり、皆さん「底地！底地！」と我々の商品を欲しがっています。
リメディ大野少し戻ってしまいますが、用地の仕入をされるタイミングではテナントさんについてはもうすでに決定しているのがほぼ100%と伺いましたが、売却先については決定しているケースも多いのでしょうか。
西羅社長今はマーケットを創れましたし、地主リートも大きく成長しているので売却先をあらかじめ決める必要がありません。
創業時は融資も受けられなかったので売却先まで決めてから銀行に融資をお願いに行くような状況でした。今では考えられませんが、テナントを先に決めているだけでも不動産プレイヤーとしては変わっているのに、売却先まで決めて仕入をするというようなことをやっていました。
今はその必要は全くありません。
リメディ大野まさに地主リートを筆頭に需要がたくさんあるような状況ということなんですね。
西羅社長そうですね。商品の長期安定性、建物を持つことのリスクリターンとの圧倒的な優位性が認知され、マーケットを創ることができたので、我々の商品を欲しい方が日本全国津々浦々にいらっしゃいます。
リメディ大野投資家の方についてはどういった方が投資をされていらっしゃるのか、またグループ会社様の方で個人に対して小口の投資機会の提供もされていらっしゃると認識していますが、投資家の方々についても少しご紹介いただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長地主リートには金融機関や生損保、年金、事業会社など、様々な機関投資家さんにご投資いただいています。
この機関投資家向けの地主リートの実績を作った上で、個人にこそ分かりやすい商品だというところもあったので、満を持してこのタイミングで個人向けに「地主倶楽部」という商品もスタートしました。
近い将来のターゲットとしては地主リートで5,000億円程度の資産規模で地主倶楽部で500億円程度の資産規模を目指したいと思っています。
リメディ大野地主倶楽部の反響はいかがでしょうか。
西羅社長まだ実験的にやり始めたところですが、だいぶ広まり始めており、今年度ぐらいからアクセルを踏んでやれる体制が整いつつあるのではないかと思います。
リメディ大野一般の個人の方からすると貴社が手掛けていらっしゃるような物件に投資をしたいと思ってもアクセスがほとんどできないというのが事情なのかなと思っております。
個人的にはすごく面白い投資先だなと感じておりましたので、さらなる成長を期待させていただきたいと思います。
西羅社長はい。認知度も上げ、スムーズに取引ができるような仕組みを今作っているところです。
弊社のYouTubeチャンネルでは、地主株式会社 代表取締役社長 西羅社長へインタビューを行った動画を投稿しております。地主株式会社様への転職をお考えの方はぜひご覧ください。
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地主株式会社| JINUSHIビジネスはなぜ地主にしか実現できないのか？
リメディ大野これまでビジネスのモデルについてお話を伺いながら優位性の部分にも触れていただいたと思いますが、なぜ地主さんにだけしかできないのかというところについてもお聞かせいただきたいと思っております。
優位性の観点で、まずは安定収益とリスクヘッジという観点でどういった特徴があるのかというところを教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長ビジネスモデルで言うと、やはり建物は不確定要素の塊です。建築費が上がったり光熱費が上がったり、人件費の上昇による運営管理費があったりと、足元収益がどんどん悪化しているケースが多いと思います。
そもそも当社の売上や利益を、建物を持ちながら出そうとすると3～4倍の社員数を抱えなければなりません。当社は現在110名程度ですが、少数精鋭でできるメリットもJINUSHIビジネスにはあると思います。
西羅社長最も重要なのは、やはり無かったマーケットを創って、マーケットができるタイミングできちんと地主リートを成長させることができているという優位性です。
25年専業でやってきて、尚且つテナントさんとのトラックレコード、信頼関係があります。これに他社が今から追随しようと思っても難しいでしょう。
西羅社長既存の底地の商品は一般的には3%程度のリターンです。地主リートは先行して作ってきたので2,600億円の規模で4%の分配金があります。これだけでも大きな優位性です。
今から底地特化型リートを誰かが作ろうとしても、その利回りや規模に追いつけません。我々も成長し続けますので、それが先行者利益だと思います。
西羅社長先行者利益を得られる仕組みを作り、また成長し続けることによって圧倒的なマーケットリーダーになり得ます。それをずっと目指してきました。現在はそのポジションに立てつつあるのではないかと思います。
リメディ大野長期間の信頼関係やブランド、そして素晴らしい投資家の方々との関係性というところがなかなか作ることができないという点に先行者利益があるということですね。
お話を聞かせていただいて、専門的なノウハウや定期借地権を使ったスキームについても、なかなか他の事業者が参入できない要因になっているのでしょうか。
西羅社長ビジネスモデル自体は参入障壁が低いと思います。ただ不動産プレイヤーとしては地味で面白くないので、わざわざ参入しようと思わないかもしれません。
そもそもこれだけ先行しているので、他社としては同じ土俵に上がっていくのにエネルギーを注ぐメリットがない段階に来ていると思います。
西羅社長一方でノウハウの蓄積という意味では当然失敗もしてきました。例えば、当社の契約のフォーマットに同じことを繰り返さないような条項を入れていたりします。
例えば、我々社内では「固都税連動」と呼んでいますが、土地の税金が上がったらその分借地料も上げてもらえるようなもあります。投資家さんによりご安心いただける契約書の基盤は、経験に基づいて作り上げられていると言えると思います。
リメディ大野社会的な意義やどういったポジティブな影響がテナントさんや投資家の方々に対して与えられているか、については理解できた部分が大きいと思っています。
その上で、地主株式会社が社会全体に対して与える影響としてはどういったことをされているのか、どういった機能としてやっているのかについてお伺いさせていただければと思います。
私の理解では不動産である土地の流動性を上げていくということ自体がかなり大きな価値なのではないかと思っていますが、全体感を含めた中での貴社の社会の中での価値について教えていただいてよろしいでしょうか。
西羅社長先ほどの通りですが、投資家さんにとってはなかなか運用に適した商品がない中、当社にはこの長期安定の独自の商品を提供する機会があります。実際に運用して投資いただいて非常に喜んでいただいています。
またテナントさんにとってはやはり拠点の確保やその継続性というところが重要です。地域の方々、利用する方にとってはそれがスーパーなのかホスピスなのか様々な施設となりますが、それを身近で利用できるという利便性の向上という社会的な役割はあると考えています。
西羅社長「地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す」ということを掲げていますが、そうなることでよりいろんな方々に結果的にお役に立てます。当社としてもどんどん成長して納税をするということが社会貢献の一つだと思います。
リメディ大野貴社にとっての最大のリスクはどこにあるのかという点についてお伺いさせていただきたいと思っております。
ビジネスモデルも非常にシンプルで、一方で参入障壁は実質かなり高いものがあり、業歴も長く、扱っている土地のリスクも実需に基づいてやっていらっしゃるというところでかなり景気変動にも強いように見受けられます。
死角なしのように私は感じるのですが、西羅社長からご覧になってどういったところがリスクになるのでしょうか。
西羅社長マーケットを創れなかったり地主リートをつくれていなかったり、地主リートを大きく成長させられなかったりしたら存在を脅かされていましたし、このコンディションには至らなかったと思います。
その上で今の事業基盤が整った現状においてのリスクは、やはり常にいい商品を作り続けられるか否かです。
そのためにテナント業種の拡大であったり土地のオフバランスの提案であったり、いろんなことにトライしていますが、それを実現できる、やはり優秀な人材に常に参加いただくことが大切です。よろしくお願いします。
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地主株式会社｜採用方針・平均年収ランキング上位に位置する背景
リメディ大野次に採用についてお話を聞かせていただきたいと思っております。
平均年収ランキングでも非常に上位に出てこられていて、特にこの業界においては貴社のことを知らない方はほとんどいらっしゃらないのではないかと理解しています。
そんな中で貴社の拡大のためには商品の開発ができる、用地の仕入れができる方が必要というところも理解できていますが、非常にビジネスモデルが良く、認知度も高く、待遇も素晴らしいというところで、採用上の課題はなかなか見つけづらい部分があります。
西羅社長が考えていらっしゃる今の貴社の採用にあたっての課題感はどんなところにあるのでしょうか。
西羅社長やはりビジネスが地味なので不動産プレイヤーから見ると面白くなさそうに映るかもしれません。そういう意味で我々のビジネスの本質や将来目指している姿を本当にご理解いただいて共感いただく方であれば、逆にすごく楽しんで活躍いただけるのではないかと思います。
その結果として高い年俸を享受していただいて人生を楽しんでいただけるのではないかと思います。
リメディ大野最近は西羅社長が面接などもされていらっしゃるのでしょうか。
西羅社長改めてこの25周年をきっかけに、次の25年の当社の成長を牽引してくれる優秀な人材の獲得に力を入れようということで、今日のように私自身が表に立って採用を始めました。
リメディ大野最近の面接をされる中で応募者の方からお話をされることで感じていらっしゃることや視点などで、時代が変わったのかもしれないと感じるところはありますか。
西羅社長そもそもまず我々に興味を持っていただけるかどうかが当社自身の課題であり最初の関門なので、それをくぐってご応募いただける方やお会いいただける方というのは、逆にワクワクして会っていただいているのではないかと変わらず思います。
リメディ大野西羅社長が次の25年を牽引する方を採用する中で、どんな人物を求めていらっしゃいますか。
西羅社長難しいですね。一言で言うと「稼げる人」なのですが、稼げる人というのはいろんな能力が備わっていると思います。
でも、軸にあってほしいのはこのJINUSHIビジネスの将来性、成長性、社会的意義を感じていただいて、やれることがいっぱいあると思った人は多分活躍していただけると思います。
そこの共感、こんな会社があったのだとか、名前は知っていたがこういうことを考えていたのかとハッとしていただける方は、多分活躍していただけると思います。
リメディ大野お話を伺っていると「マーケットを創る」というキーワードが多く聞かれるように思っております。その辺りはフロンティア精神と言いますか、誰もやったことないことをやるということの面白さや、そういった気持ちやマインドセット、価値観を持っていらっしゃる方も向いているのではないかと思っているのですが、その辺りの仕事に対するスタンス面や価値観の面で貴社にフィットしそうな方はどんな方でしょうか。
西羅社長人生一度きりですからね。トライしたり営業していたりしている時が多分最も楽しいと思います。また、人と競合にさらされていなくて自分自身にちゃんと軸があって、目指すべきところが会社に明解にあるということを感じていただいている人には楽しいはずだと思いますね。
リメディ大野どんなご経験を積まれていると貴社で活躍しやすいというところはございますでしょうか。
西羅社長例えば不動産業界で言うと、リーマンショックも経てコロナショックも経て、建物開発を行い失敗もした上で、土地だけの事業がやはり最終的にたどり着く領域だねと心底納得されている方などです。
あるいは金融業界からであれば、銀行であったり証券会社であったりとかでCRE提案をされてきた中で、新規開発ではなく土地のオフバランスの領域で活躍していただける人ですかね。また商社でもそうですしゼネコンさんでもそうですが、営業が好きで楽しいという方です。
西羅社長我々は何でも売ってこいではなくJINUSHIビジネスオンリーなので、人と話すのが好きでこれが合わさるとどんどん新しい領域を開拓できるなど、いろんなパターンがあると思うのですが、ただ本当に軸はこのビジネス、うちの会社の将来性に共感・納得をしていろんなビジネスチャンスがあると思っていただき、参加しないと人生を無駄にするぐらいの素敵な感性を持った方であればよろしいのではないかと思っております。
リメディ大野先ほどもちらっとお話が上がりましたが、報酬設計や待遇についても国内随一の水準でいらっしゃるのかなと思っております。
そもそもどんな仕組みになっているのか、その仕組みの結果としての新卒の初任給ランキングで日本1位という結果になっているのだと思いますが、そもそも貴社としてどんな考え方がコンセプトとしてあって、どんな仕組みになっていて、どんな結果になっているのか、この辺について教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長創業者の「今まで日本になかった会社を作ろう」という想いでこの会社がスタートしています。年功序列でなく、「ちゃんと成果を上げた人が公平に評価される、そういう会社を作りたい」というのがベースにあって、それを今も継続しています。
西羅社長うちは基本的に前職の年俸のスライドでまず入社いただいて、成果を上げればそれを評価して年俸を上げ、インセンティブ報酬を支払います。
その結果、従業員平均給料が1,900万円程度となっています。それは、無かったマーケットを創り、先行者利益を得る仕組みができていることで、結果高収益企業になっているからできることでもあります。
リメディ大野私が人材の事業を営んでいるからかもしれませんが、特にマーケットが創り上がった今、年収が高すぎるのではないかと思う時もあるのですが、西羅社長はどのようにお考えですか。
西羅社長私の給料を上回る年俸の社員も出てきますからね。私も羨ましいなと思います。ただ、夢を実現にするために優秀な人はどんどんうちの会社で楽しんでいただけたらいいのではないかと思います。それが会社の成長にもつながりますし、どんどんご参加いただきたい。優秀な方にうちの会社を牽引していっていただきたいと思います。
リメディ大野成功された方々の実際の報酬はどの程度になっているのでしょうか。
西羅社長インセンティブで1,000万円、2,000万円、3,000万円もらうメンバーは結構います。
例えば、20億円の利益をその年稼げた場合のインセンティブ率が3～4%だった場合、それだけで6,000-8,000万円になります。そこに固定の年俸がありますから、1億円超も夢ではない会社ですし、実際に1億円プレイヤーは過去何人も出ています。私も営業マンになりたいなと思いますね。
リメディ大野新卒の方にもベースで非常に高い水準で支給されているようですが、これはどういった背景でしょうか。
西羅社長新卒採用は10年目になるのですが、10年前は知名度も学生さんの中で全くなかったですし、優秀な方に参加していただきたいということで、月給50万円プラス住宅手当で10万円の月60万円でスタートして、現在もそれで維持しています。
これもビジネスモデル上少数精鋭で運営できるからこそ、新卒も中途も、きちんと還元できる仕組みになっているということだと思います。
西羅社長一般的な不動産会社で同じ売上利益を上げようと思うと、先ほどの通り3～4倍のメンバーの人数が必要になるので、その分人件費が重くなってしまいます。やはりビジネスモデルの優位性というのはいろんなところに現れてきていると思います。
リメディ大野月給50万円と家賃補助のところで年収で言うと720万円以上の待遇だと思うので、日本の会社としては破格と言いますか、外資も含めてもほぼあり得ないような数字かなと思っておりました。我々もそんな会社になれるように頑張りたいなと思いました。
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地主株式会社｜活躍している人材の特徴
リメディ大野次に、ご活躍されていらっしゃる方のご紹介をいただきたいと思っております。
どういったパーソナリティを持っていて、どんな仕事をしていて、どんな取り組み方をされて、どんな成果が出ているのかというところを少し教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長先ほども少し触れましたが、例えば、不動産業界にいた方で言うと、リーマンショックやコロナショックを経て、今までは建物を開発したりする仕事をされた中で、そのボラティリティ等に疑問を持ち、土地だけのこのビジネスは素晴らしい、まだまだ将来性や、伸びる余地があるということを納得された方というのは活躍し続けています。
西羅社長AM（アセットマネジメント）の会社の経験者でもそうですね。会社で色々な商品を扱う中で底地の優位性に気づいた方です。やはり納得していると能動的に自分で考えて勝手に動きます。あそこに事業機会があると思えば、知らないところへも営業もするでしょう。その積み重ねが成果につながっていきます。また、納得していると楽しそうに話しているのでお客さんも一緒に仕事したいと思っていただけるのだと思います。
西羅社長あとは商社やゼネコンでいろんなアプローチで営業されてきた方が、営業力にうちのビジネスモデルを掛け合わせてどんどんできることを増やしていって継続的に活躍しているとか、いろんなパターンはあると思います。うちのビジネスモデルの優位性や将来性を感じるセンスがある人であれば、自分の頭で考えて勝手に行動もされるでしょうし、周りを巻き込むなり知られていないところにどんどん営業するなりといった取り組みができるでしょう。
西羅社長まだまだ事業機会はいっぱいありますしまだまだ知られていませんし、まだまだマーケットは大きくなるので、できることはたくさんあると思います。「あれをしろ、これをしろ」と指示を出すステージの会社ではなくなっているので、楽しんで稼いでいただけたらと思います。
リメディ大野ここまでのお話でも貴社の雰囲気や社風やカルチャーがすごく伝わってくる部分があったと思っています。
公平であるべきだという部分や若くても実力があれば年齢関係なくちゃんと稼げるという部分など、そういった部分がすごく伝わってきていますが、貴社の雰囲気や社風について。すごく個の強い方が多いのではないかと思っているので、逆にコミュニケーションをどのように取っていらっしゃるのかについてもご紹介いただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長まだ110名程度のメンバーなので、常にオープンでフラットですし、誰もが私のところに直接話に来てやり取りするという関係性です。
取締役会も誰でも見られるようにしていたりします。それを見ることでどういう経営の考え方だったり判断の仕方だったりというのもパブリックな時の会議体においてもより伝わるようにしたりしています。
西羅社長基本的にビジネスモデルがシンプルなので会社の運営もシンプルで無駄をなくし、脳も体も健康で、その分また仕事にエネルギーを注ごうという会社でありたいと思っています。
リメディ大野すごく風通しがいいというのは月並みな表現になってしまいますが、取締役会も全てメンバーが見られるというのはすごい組織だなと思いました。中途で入ったとしてもスピーディーに昇進していくことなども、できるような環境なのでしょうか。
西羅社長結果を出してマネージャーになる能力は稼ぐ能力とはまた別ですが、そういう人材であればそれこそ入社年次関係ありませんし、逆に言うと創業時からいるから偉くなっているわけでもないですし、創業時からいて成長の会社のステージの違いによって退職していたり入れ替わったりもしますし、それが会社だと思います。
創業者の「今まで日本になかった会社を作ろう、きちんと年功序列でなく評価される仕組みでありたい」という原点は今も受け継がれていますし、失わないようにしていきたいと思っています。
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地主株式会社｜今後の事業展望
リメディ大野次に今後の25年を作っていく人材というところで、今後の事業と展望についても伺いたいと思っております。
まずは今のビジネスも非常にシンプルで、一方で差別化されているという強いビジネスを持っていらっしゃるというところで、既存のところを伸ばしていくという点は理解させていただいていますが、その中でどういった展望を持っていらっしゃるのかについて教えていただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長まずはまだまだこのビジネスに特化して伸びる余地があるので、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す中で、現在の地主リートの資産規模2,600億円を早期に5,000億円、その先は1兆円を見据え拡大していきます。
そこに行くと本当に全く違う会社になっているでしょう。そうやって言っている中で新たな事業機会は自然と生まれると思うので、まず今はできることにまだまだスペースがあるのでそこに注力しようと考えています。
西羅社長また、5～6年前からアメリカに拠点を設けて、日本国内と同様のビジネスを実験的にスタートしているのですが、こちらも実験段階を終えていよいよ本格的にやっていくというステージに入っていくと思います。それも気づけば伸びているのではないかと思います。
西羅社長基本的に正しいことをやっていれば、世の中に認められて世の中に必要とされて事業というのは伸びていくと思うので、地道に堅実に怠らず皆さんに頑張っていっていただけたらと思っています。
リメディ大野数千億円単位、さらに海外展開もされる、もしかすると数兆円単位という世界を考えた時には投資家の方もそうですし、土地情報もそうですしテナントさんとの関係性も全て伸ばしていくというお話なのかなと思っていますが、そうしていくためには何が一番重要なのでしょうか。
西羅社長直接会ってお話することではないでしょうか。会社の雰囲気であったり考え方であったり、やはり知っていると知らないとでは違いますし、会っていると会っていないのは全く違います。
私自身もいろんな経営者の方に常にお会いするようにしています。それでどんどん広げていくことを意識していますし、実際そうすることでこの3年間で取引テナント数が1.5倍になるということにも繋がりました。取引件数が増えるとまた持ち込みも増えるということにもなります。
お会いして直接お話しすると、ご理解をいただけたり安心していただけて投資に繋がったりということになるでしょう。結局は地道なことの繰り返しなので、そこは忘れずに大切にすべきだと思います。
リメディ大野それでは最後に、ここまで最後まで見てくださっている方々というのは貴社に大変強い興味関心を持っていらっしゃるのではないかと思っております。最後に応募者の方にメッセージをいただいてもよろしいでしょうか。
西羅社長2000年に創業した地主株式会社は今年が25周年です。事業基盤も確立してこれからますますアクセルを踏んで成長を加速するタイミングです。
その面白いステージを、次の25年の成長を牽引していただける優秀な方にどんどんご応募いただいて当社に参加して、人生を楽しんでいただけたらと思います。最後までご覧いただきありがとうございました。
リメディ大野改めて西羅社長のお話を伺って、ビジネスモデルの強さやシンプルだからこそ長年でやってこられたところでの実績が積み重なり、他社ではなかなか真似できないことや、底地の強さというところも大変理解が深まりました。ありがとうございます。
リメディ大野私もエージェントという立場ではございますが、心から貴社のことは応募者の方にご紹介ご説明できるような会社だと改めて認識できました。
また、この記事をご覧いただいている方限定で、貴社で活躍されている方のプロフィールやなぜ活躍されているのか、また入社の決め手などといったところをまとめた資料も作成しております。
本記事をご覧いただいて興味を持たれた方については下のダウンロードリンクから1分で記載できる申し込みフォームがございますので、ぜひそちらからお問い合わせいただければと思っております。改めまして本日はありがとうございました。
西羅社長ありがとうございました。
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